Amikor 2009. március végén megválasztottak az intézőbizottság elnökének, azt ígértem, hogy a közös költség nem fog emelkedni, amíg ezt a posztot én töltöm be.

Az itt felvázolt jövőkép lényege az, hogy a közös költség fokozatosan csökkenjen, miközben a szolgáltatások szintvonala nő. Ez csakis, egy minden eddiginél jobb gazdálkodással érhető el, amely alapja:

_ a lehetőségeink felmérése,

_ a célmeghatározás,

_ tudatos és következetes törekvés az ütemterv  szerinti megvalósításban.

A társasház megalakulásakor (1991) készült egy részletes, fizikai állapotfelmérés az épületről. Az azóta eltelt időben javult a helyzet, mivel a különböző közös képviselők végeztettek felújítás-jellegű munkákat. Azonban ezeket a felújításokat nem szervezte rendszerré egy alaposan átgondolt jövőkép. Rendszerint, az éppen felmerülő szükség alakította a döntéseket, a felújítás pedig "helyreállító", nem pedig "előrelátó" – jellegű volt. Mindvégig hiányzott egyfajta koncepció, amely az épület lehetőségeit feltárta volna és azokra alapozva, előre tervezte volna a ház megújulását.

Ezt az ötletszerű felújítást erősítette az állami támogatások rendszere, amelyben a hatóság találja ki, hogy adott időszakban mire ad pénzt – így a pályázati pénzek reményében nem feltétlenül az ésszerű technológiai sorrendet követte az elvégzett munka. Ennek következtében azonban, az "ingyenpénz" dacára, összességében, a felújítás drágább, mintha azt tervszerűen és technológiailag ésszerű sorrendben végzik.

További problémákat okozott, sokszor, a szakértelem hiánya, amikor az optimális műszaki tartalom és ár helyett a legolcsóbbat választotta a Társasház a különböző árajánlatok között, aminek következtében az elvégzett munka kétes szinvonalúra sikeredett – lásd: kéményfelújítás 2008-ban, gázvezetékfelújítás, kapucsere, stb. korábban...

A mi házunk a XIX. század második felében épült. Tekintettel az állami elhanyagoltság évtizedeiben felgyülemlett feladatokra, komoly problémát jelent a fenntartás és felújítás finanszírozása akkor, ha csupán a közös költségre és a megpályázható támogatásokra hagyatkozunk. Ez  történt 2007-ig, a Vodafone-antenna telepítéséig. Rakéta sebességgel emelkedett a tulajdoni hányadra eső közös költség, anélkül, hogy igazán számottevő javulás állt volna be a lakókörnyezetben. A "gazdálkodás"  csupán a befolyt pénzek elköltésének módjára szorítkozott, ahelyett, hogy alternatív források felkutatását is kilátásba helyezte volna.

Ez a "szegény ember"-attitűd, amely beteges spórolásban nyilvánul meg, míg az "alkotó ember"-attitűd a megoldási lehetőségek közt kutatva a bevételi és kiadási oldal dinamikus változásával ér el egy optimális  gazdálkodási formát.  Míg a "szegény ember" – attitűddel csak keservek árán lehet megsórolni valamit, de sem gazdaságos működésről nem beszélhetünk, sem pedig fejlődni nem lehet, addig az "alkotó ember" – attitüddel határtalan  lehetőségek nyílnak meg előttünk. Hogy mennyire igaz a házban uralkodó szellemiségre a "szegény ember" – attitűd, azt jellemezi a korábbi vezetők részéről sokszor ismétlődő kiszólás, hogy  "a háznak nincsen pénze", miközben havi egymillió feletti a ház bevétele. Ezzel a "nincsen pénzünk" szemlélettel olyan műszaki megoldások születtek, amelyek kifejezetten pazarlóak voltak. Vagyis, ha belátható időn belül el akarjuk érni, hogy a mi házunkban a XXI. századnak megfelelő formában éljünk, ahhoz mindenekelőtt a szemléletmódunkat kell megváltoztatni: a mi házunk nem szegény, hanem tele van nagyszerű lehetőségekkel, amelyeket érdemes kiaknáznunk!

Lehetőségek és korlátok: 

A ház két épületszárnyában a "hasznos", vagyis a lakások és az üzletek alapterülete összesen: 4531 négyzetméter. Ezek után fizetünk közös költséget. A lakások négyzetméterenként 214 forintot, az üzletek ennek a dupláját.

Ebből a pénzből kell fenntartanunk, mint osztatlan közös tulajdont  a három kertet (385 + 196 + 162 = 743 négyzetméter), a három lépcsőházat ( 156 + 64 + 107 = 327 négyzetméter), a különböző közlekedőket, függőfolyosókat, összesen 709 négyzetméternyi területen, a közösségi helyiséget - 22 négyzetméter, a szeméttárolót - 7 négyzetméter, az 50 négyzetméternyi légudvart, az 1126 négyzetméternyi pincéket, az 1458 négyzetméternyi padlást, minden tartozékával együtt. Nagyságrendileg ez azt jelenti, hogy minden "pénzt hozó" négyzetméterből mégegyszer annyit kell "eltartani". Takarítani, karbantartani és persze felújítani, amikor szükséges. A felsoroltak közül a szeméttároló és a közösségi helyiség kivételével minden terület, valamilyen szintű felújításra szorul, amit a későbbiekben részletezek. Most csak azt szeretném érzékeltetni, hogy elképesztően nagy területről van szó, különösen a "hasznos" alapterület függvényében.

De ha megnézzük, ebből a négy és félezer négyzetméternyi területből igen nagy arányt képviselnek a mai lakáshasználathoz nem feltétlenül szükséges területek, konkrétan a pincék (1126), a padlásterek (1458), a légudvarok földszinti része (50), a cselédlépcső egy része(50) – összesen: 2684 négyzetméter. A XIX. században, az akkori életformához hozzá tartozott a tüzelőt raktározó pince, a cselédlépcső, a vízelvezetést és hőszigetelést biztosító magastető alatti padlástér. A légudvarok ma is funkcionálisak, de annak semmi értelme, hogy a földszintjük az osztatlan közös tulajdon része legyen. Ezek a területek ma csak "viszik a pénzt", ezért szükségszerű megvizsgálni, hogy miképpen "hozhatnak pénzt", annak érdekében, hogy a felújításukra fedezetet teremtsünk.

A mi házunk nem műemlék, de a mellettünk lévő Kéményseprőház miatt műemléki környezetben vagyunk, ezért ha bármikor felújítjuk a homlokzatot, és ehhez bármilyen támogatást szeretnénk megpályázni, a KÖH által is elfogadott homlokzati tervre építési engedélyt kell szereznünk. Éppen ezért, amikor a lehetőségeinket és a korlátokat elemezzük, tudnunk kellett azt is, hogy melyek azok az elvárások, amelyeket a hatóság támaszt velünk szemben, ebben a tekintetben.
A Levéltárban átvizsgáltuk az összes fellelhető dokumentumot és többször is konzultáltunk az illetékesekkel.  

A mi házunk roppant szerencsés adottságokkal rendelkezik, azáltal, hogy észak-nyugati, utcai homlokzattal, mintegy 90 méter mélyen befelé nyúló telken fekszik. Mintha a XIX. században már tudták volna, hogy ez ideális terep a napelemek tetőre telepítésének. Úgy képzelhetjük el, mint megannyi napraforgó a padlás helyén, amelyek elektromos áramot termelnek! Ezek az úgynevezett fotovoltaikus elemek egész évben üzemelnek, nem igényelnek közvetlen napsugárzás, bár kétségtelen, teljesítményük mértékét a napsütés befolyásolja. (Budapesten azonban elég magas a napsütéses órák száma – évi 2000 óra körüli.) Az utóbbi évtizedekben sokat javult a hatásfokuk, és a mind szélesebbkörű alkalmazásuk miatt a telepítés költségei csökkennek. Hírek szerint, a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium Fejlesztési igazgatósága a zöld beruházási rendszerek támogatását kiterjeszti a hagyományos technológiával épült társasházakra is.

Vagyis, annak az 1458 négyzetméternyi padlásnak a nagy részét, amely most kihasználatlanul terpeszkedik a fejünk felett, olyasmire használhatnánk, ami folyamatosan termeli a pénzt a ház számára és ezzel fokozatosan csökkenthetjük az egy négyzetméterre eső közös költséget.

Miért napelem? Miért nem adjuk el a padlásteret?

1. Ha eladnánk a padlást – volt erre korábbi kísérlet – akkor ugyan kapna a ház egyszer annyi pénzt, ami a most aktuális felújításokat fedezné, de közben az egy bejárathoz kapcsolódó lakások száma drasztikusan megnőne (kb. 50-el, vagyis 120 lakásossá válna a ház), ami a felújított épület ellenére a meglévő lakások értékének csökkenését eredményezné hosszú távon.

2. Az egyszeri helyett, olyan folyamatos bevételt érdemes generálnunk, amely a meglévő lakások értékét növeli, miközben az egyes tulajdonosok kiadásait hosszú távra csökkenti. Vagyis nem a lakások számát, hanem a házhoz kapcsolódó szolgáltatások mértékét kell növelnünk.

Igen ám, de a napelemek telepítése komoly beruházás – még akkor is, ha állami támogatásként 60-70%-nyi részt lehet majd megszerezni. Az önrész így sem csekély, különösen, ha azt a megoldást választjuk, ami a legalaposabb és leghosszabb távra gondol előre, vagyis ahhoz, hogy maximális felületen lehessen napelemeket felállítani – a jelenlegi tetőszerkezet helyett az udvari szárnyakon zöldtetőt létesíteni. A zöldtető önmagában is számos műszaki előnnyel jár a cseréppel fedett padlással szemben, de számunkra nemcsak a hőtechnikai, vízelvezetési, akusztikai tulajdonságai kedvezőek, hanem fontos, hogy ennek révén több napelemet tudjunk elhelyezni.

Mivel a homlokzati szárny az utcakép része, ráadásul műemléki környezetben vagyunk, arról nem is beszélve, hogy a jelenlegi, egyetlen, nem közös költségből származó bevételünk, a Vodafone-antenna is a homlokzati tetőszerkezet csúcsán van – ennek a résznek a változatlan formájú felújítása célszerű. A Bródy 15 felöli tűzfal 1991 óta problematikus állapota ezt sűrgetővé is teszi. A 2008-ban történt kéményátépítési akció pedig annyira tönkretette a cserepezést, hogy annak cseréje is 4-5 éven belül elkerülhetetlen. Tehát mindenképpen hozzá kell nyúlnunk a padláshoz, de nem mindegy, hogy csak költünk rá, és marad a kihasználatlan tér, vagy a változást arra használjuk fel, hogy a tető ne csak vigye, hanem hozza is a pénzt.

Lehetséges olyan üzleti konstrukció, amikor a kétemeletes épületszárnyra csak egy korlátozott alapterületű ráépítés történne a padlás helyén – 800 négyzetméternyi alapterületből 480 négyzetméternyi, úgy hogy az udvar jelenlegi benapozását az nem változtatja meg. Összesen 5 db tetőteraszos, elegáns lakás, saját beruházásban, saját értékesítésben, amikor a ház jelenlegi tulajdonosai elővásárlási joggal rendelkeznek.

Az ebből származó bevétel jelentené a napelemes zöldtető-beruházás önrészét. Ezzel csak minimálisan növekedne a lakások száma az épületben, olyanokkal, amelyek szinvonala felfelé húzná a többi lakás értékét is. Igaz viszont, hogy jó árat akkor kaphatunk ezekért a lakásokért, ha az épület közös területei is  egy a mainál magasabb szinvonalra kerülnek. Éppen ezért, ezt a beruházást kisebbek kell kísérjék, illetve részben, meg is kell előzzék.

A felesleges osztatlan közös tulajdonú részek "privatizációja":

A lehetőségek között, a bevezetőben említettem, hogy a cselédlépcső eredeti funkciója megszünvén, annak fenntartása ma indokolatlan. Tűzvédelmi okai sincsenek – szakértővel megvizsgáltattam. Tehát, ahelyett, hogy takaríttatjuk, világítjuk és felújítjuk, az emeletenkénti 12 négyzetmétert eladhatjuk az egyik szomszédos lakás tulajdonosának. A jelenlegi ingatlanárak mellett, ha a tulajdonjogot 100 ezer Ft/négyzetméterért átadjuk, valamint az átépítéssel kapcsolatos összes tennivalót (tervezés, engedélyeztetés, kivitelezés lebonyolítása) központilag szervezzük meg, és a költségeket átlátható módon arányosan elosztjuk, akkor mind a Társasház, mind a lakástulajdonosok jól járnak.

A közösség megszabadul 64 négyzetméternyi problémától, a bevételből megoldhatja a liftes lépcsőház továbbépítését a padlástérbe, ezzel megnyitva a lehetőséget a későbbi, optimális  padlástér-kihasználás előtt, a lakástulajdonosok pedig méltányos áron egy szobával megnagyobbíthatják az ingatlanjukat. Az első, második és harmadik emeleten a szomszédos lakások egyikéhez lehet kapcsolni, a földszinten a pincelajárat miatt motortárolóvá alakítható a felszabaduló rész, a negyediken pedig a társasházi iroda-irattár költözhetne a kisebb területre, igy a 22 négyzetméteres, jelenlegi, közösségi helyiség kiadhatóvá válna – újabb, folyamatos bevételet generálva a közösségnek.

A ház osztatlan közös tulajdonában lévő légudvarokat is ( kb. 50 négyzetméter a földszinten) célszerű lenne elidegeníteni, különösen azután, hogy kettőt máris elbirtokoltak és beépítettek a szomszédos lakástulajdonosok. A jogsérelmet érdemes lenne felszámolni, rendezni a kialakult helyzetet, és műszakilag is korrekten megoldani a kritikus pontokat. A légudvarok falain a vakolat rettenetes állapotban van, többnyire – a földszinti területek privatizációjából származó bevételt alapvetően a felújításra kellene fordítani, ezzel mind jogilag, mint az épület állapota szempontjából tiszta helyzetet teremthetnénk ezeken a pontokon.

A pincék ma lomtárként funkcionálnak. 1126 négyzetméter talajnedvességgel átitatott lomtár. Ez az egyik legnagyobb pazarlás – "szegény ember" módjára. Lehetnének persze praktikus, lakáson kívüli tárolók, de ahhoz meg kellene szüntetni a falakban lévő nedvességet. Ennek költsége 5-6 millió forint. Igaz, a talajnedvességet mindenképpen meg kell szüntetni, mert az rongálja az épületszerkezetet, az egészségre is káros. Ugyanakkor, egy nagy közös lomtárra milliókat költeni nem tűnik ésszerűnek. Új társasházakban elfogadott, hogy vannak a lakásokon kívüli privát tárolók, amelyeket telekkönyvileg is bejegyeznek, mint az ingatlanhoz tartozó rész, és utána bizonyos, minimális közös költséget is fizetnek. Ha viszont fizetni kell érte, akkor az emberek nem feltétlenül tartják ott az egyébként lomtalanításkor kidobható dolgokat. Ha pedig egy pince rendezett és tiszta, akkor kicsi az esélye annak, hogy ott patkányok telepedjenek meg. Vagyis a pincék privatizálása sorozatos előnyökkel jár a közösségre nézve.

Ráadásul a mi házunk pincéi között vannak olyanok is, amelyek nem annyira pincének, mint szuterénnek számítanak, félig a földben, de a harmadik udvarra hatalmas ablakokkal – sokkal többre érdemesek, mint lomtárnak.

Ha alapos tervezéssel, szépen felosztanánk azokat a pincéket, amelyek a belső szárnyak alatt vannak – kisebb és nagyobb, privát tárolókká, a felmerülő igények szerint, akkor nagy valószínűséggel a harmadik udvarra néző szuterént és az utcai front alatt lévő pincéket jobban is hasznosíthatnánk, és legfőképpen megteremtenénk a pincék kiszárításának anyagi forrását.

Az átalakítás ebben az esetben is központi, saját beruházásban történne, fokozatosan, hogy ne csak terv formájában, hanem a valóságban is érzékelhessék a tulajdonosok a különbséget. A folyamat végére felszabaduló szuterént a magasabb házi szolgáltatások körébe lehetne utalni azzal, hogy ott edzőtermet, gyermekfoglalkoztatót, szaunát alakítanánk ki, sőt a harmadik udvaron egy 3x18 méteres úszómedence sem elérhetetlen álom.

Az utcai fronton az üzletek jobb kihasználtságát szolgáló helyiségeket is lehetne telepíteni akkor, ha a pincék nem lennének nedvesek.

A szinvonalemelésre szoruló közösségi terek felújítása:

A mi házunk legfőbb értéke a kert. Annak ellenére, hogy ma mind a három kertünk csak látványként élvezhető, nem igazán funkcionális a használata. Kerülgetni lehet, ahelyett, hogy benne járnánk. Csak a beton placcokon lehet leülni, de ott sem úgy, hogy a szomszédos lakások privát életét ne zavarnánk. Nincs helye benne igazán se gyereknek, se felnőttnek, se idős embernek.

A kert csak úgy van – nincs rendesen kitalálva, megtervezve, a növények telepítése is meglehetősen esetleges.

Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy a zeneimádó szomszéd rádiója.  Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nem csupán esztétikai követelmény.

A kert tervezett és rendezett növényzete a zöldtetővel kerülne kapcsolatba, ha a jellegtelen gangkorlátokon és az első udvar északra néző csupasz falán borostyánt, vadszőlőt futtatnánk, és minden növényzet öntözését automatikus, csepegtető rendszerrel oldanánk meg.

A gyarapodó növényzet klimatikus és akusztikai előnyei mellett az ingatlan értékének növelő hatása sem elhanyagolható. A blogban részletesen foglalkoztam ezekkel éppúgy, mint a lépcsőházak felújításának lehetőségeivel.

A jelenlegi bevételekből, vagyis a közös költség befizetésekből és a Vodafone bérleti dijából belátható időn belül fel kell újítanunk az elektromos hálózatunkat, mielőtt még a rohamosan növekvő  terhelés nem teszi ezt a felújítást nagyságrendekkel drágábbá.

Csak ezután érdemes beszélni az első udvar alsó három szintjének vakolatjavításáról és festéséről, de erre csak akkor érdemes pénzt költeni, ha a pincefalak nedvessége megszünt, hiszen a talajnedvesség nyomai még a földszinti falakon is láthatóak – az új vakolatot-festést ledobná.

A gangok burkolata, különösen az első udvarban olyannyira repedezett, hogy az esővíz átszivárog a szerkezeten és itt-ott  már ledobta az alatta lévő emeleten a menyezeti vakolatot. Egy négyzetméternyi gangburkolat-csere, lábazattal, szigeteléssel, vízvetővel, csúszásgátló új burkolattal nagyságrendileg 20 ezer forint és ebből 390 négyzetméterünk van.

A korábban, gyenge minőségben felújított épületrészek a kaputól a lépcsőházakig újra pénzt emésztő feladatok, hacsak nem szánjuk rá magunk arra, hogy előre menekülünk – radikálisan újat hozunk létre a fejünk felett.

Az alábbi ábra a XXI. századi életformára való áttérés logikai sorrendjét igyekszik felvázolni: