A mi házunk

Hiszem, hogy egy XIX.században épült házban is meg lehet valósítani a legkorszerűbb, XXI. századi életetforma kényelmes keretét. De ezért tenni kell! Városgazdász és újságíró diplomával, harminc éves építőipari gyakorlattal tekintek a társasházra, amiben lakom. Kritikus vagyok, de igyekszem segíteni is a közösségnek. Voltam közös képviselő - akkor indítottam ezt a blogot, ma már nem vagyok az, de felelősségteljes tulajdonos igen, ezért folytatom.

Linkblog

Friss topikok

  • ...szintén: @Amichay: Közben "lesett", és össze is tört... Szép, bolond világ... Sajnálom. Sajnálom, hogy "A... (2014.05.24. 21:06) Manapság...
  • Amichay: @flash.gordon: A komposztálót azonnal felszámolták, amint lemondtam a közös képviseletről. Én tová... (2012.11.22. 13:45) Végkifejlet
  • bodis.lajos: Éva, fantasztikus munkát végeztél. Három év után próbálom, próbáljuk újraéleszteni a reflexiót. Na... (2012.10.23. 11:07) Pályázat - titkok és mutyizás nélkül?
  • Amichay: @naszoszo: Az alapító okiratban kell szerepeljen az, hogy az üzletek minden négyzetmétere dupla a... (2011.05.03. 17:46) Jövőkép
  • városjáró: Szia Éva! Miújság a ház ügyeivel? Siker? Kudarc? Stagnálás? (2010.10.22. 16:08) Nem álmodtam - ez már a valóság!

Bródy újratöltve!

2014.06.01. 18:45 Amichay

Szerdán, 2014.05.28-án nagy harcok árán leváltottuk azt a közös képviselőt, aki az utóbbi években szinte semmit nem csinált.

Az újak, fiatal fiúk, tele energiával, és a házban található közösségi helyiségben lesznek. Nagyon remélem, hogy minden rendben lesz. 

A blogot újraindítom, és beszámolok a fejleményekről.

Rengeteg dolgot kell csinálni, a padlástól a pincéig, a bejárattól a hátsókertig.a kert 2014.06.01.JPG

Szólj hozzá!

Manapság...

2013.01.17. 02:06 Amichay

Az utolsó bejegyzés óta eltelt egy kis idő. Bár arról szó nincs, hogy az idő önmagában megoldana bármit is, de az a tendencia, amit már akkor lehetett érzékelni, folytatódik - a visszahúzó erők gyengülnek, a házba új lakók költöznek, új tulajdonosok, akik igényességi szintje magasabb, mint azoké, akik a változatlanság mellett voksoltak.11.JPG

Időm nagy részét Magyarországon kívül töltöm, de vissza-visszajövök és a magam szerény lehetőségeihez mérten igyekszem javítani a környezetemet - erre buzdítok mindenkit a házban, akinek egy kicsit is fontos a hely, ahol lakik. Emlékeztetőül egy régi fénykép: a gangkoncertről - lehet így is! Összefogással, tisztelettel és megbecsüléssel egymás iránt...

3 komment

Címkék: remény rend következetes munka környezet-kultúra

Végkifejlet

2011.05.03. 17:24 Amichay

A társasháznak ma már nem én vagyok a közös képviselője.

2009 decemberében indult be a fúrógép, aminek a társasház többségének támogatásával egy jó darabig ellenálltam. De nem vagyok mazohista. Megváltó sem, aki hagyja magát keresztre feszíteni.

A gyűlölködés megöl minden jószándékot. Az ellenem - helyesebben az a szellem ellen, amit képviseltem - folytatott hadjáratból elegem lett és lemondtam. A blogot nem törlöm, mert látom, hogy még most is akad néha olvasója, és a történet dokumentálására is alkalmas. Tudom, egyszer majd valakik megértik, miért lett volna jó mindenki számára, ha folytatjuk az előregondolt módszeres munkát.

Továbbra is itt lakom, továbbra is írok, dolgozom mint városgazdász és újságíró.

Aki akar, követheti, miről, mit gondolok a www.podo-pro.hu lap hasábbjain.

3 komment

Kertészkedünk tovább!

2010.03.29. 21:07 Amichay

Ma van a "Rend éjszakája" - lajla szeder - amikor az egyiptomi rabszolgaságból való menekülést ünneplik a zsidók. Hétvégén a keresztények ünneplik a feltámadást. Talán, a mi házunk is megszabadul lassan a rontó szellemektől, újult erővel visszatérhet az élet...

Március 19-én volt a kerületi lomtalanítás. Ezt kihasználva lomtalanítottuk a padlásokat - nekünk abból is kettő van - lehordattuk azokat a kacatokat, amelyek az évek során "fellopakodtak" oda. Két meglett ember reggel 7-től este ötig dolgozott keményen - hihetetlen, hogy mi mindent hordtak le lépcsőkön - a liftet csak arra használhatták, hogy ők maguk felmenjenek.

Közben, hogy szemmel kísérjem, miként haladnak a munkával, meg azért is, mert nagyon szépen kisütött a nap, elkezdtem összegereblyézni a téli mocskot a kertből. Volt mit. Idővel az egyik szomszéd csatlakozott - ő gereblyézet én metszettem a hortenzia száraz ágait. Persze nem tudtuk befejezni az egész kertet, de így még markánsabb lett a különbség a kitakarított rész és a téli vircsaft miatt elhanyagolt kert között. Mivel a tavaszi lemosó permetezés ideje is eljött, házi kertészmérnökünk, aki a szakmai vezetőnk is, javasolta, hogy kezdjük újra a kertész-szombatok tavalyi hagyományát.

Március utolsó szombatját tehát meghirdettük. Persze, aki akar, máskor is nyugodtan kertészkedhet - vasárnap is volt aki elkérte a gereblyét és minden akció nélkül is dolgozott egy kicsit a kertben, de a szakszerűség azért nem árt, ha ilyen nagy kertről van szó.

Azzal kezdtük, hogy szépen leemeltük a komposztálót a közel egy év alatt összgyűjtött szerves szemétről - az alsó kétharmad már gyönyörűen összeállt fekete komposzt volt ! Ezt szétválasztva a még lebomló anyagtól, a kert egy részét felásva szépen beleforgattuk a talajba - ide vetette a kertészünk a kísérleti magvakat. A megmaradt anyagból kiválogattam az oda nem való pizzákat, nylonzacskókat, és az újra felállított, valamint levegőztető belső csővel ellátott komposztálóba visszadobáltam, kerti hulladékkal befedtem. A jótanácsokat a SZIKE munkatársai adták, amikor legutóbb a házban jártak. Mivel a társasházi komposztálás egyre nagyobb divat, a SZIKE továbbképzéssel is segíti a lakóközösségeket:

Április 7-én délután 17:00 órakor külön előadást tartanak nekünk a közösségi helyiségben arról, hogy miként lehet minél problémamentesebben komposztálni. Nem szeretnénk senkinek kellemetlenséget okozni azzal, hogy a növényi eredetű szerves anyagot helyben alakítjuk át termőfölddé, ugyanakkor tudjuk, hogy ezzel pénzt is megtakarítunk a társasháznak, hiszen már háromnegyed éve csak négy kuka heti háromszori ürítéséért kell fizetnünk az FKF-nek. Ha többen és rendezetten komposztálnak a házunkban, akkor tovább csökkenthetjük a vegyes-szemét mennyiségét.

11 hónap komposztálási végtermékét elemezve kiderült, hogy az összes nyári görögdinnye-héj nyomtalanul eltűnt! Ha jobban ügyelünk arra, hogy mit dobunk bele - pizzát és egyáltalán, főtt ételt nem kellene, de még a tojáshéj is elég lassan bomlik le - ha hetente legalább egyszer valamelyik önkéntes lakó összegereblyézi a lehullott leveleket és beleteszi a komposztálóba, talán a levegőztető cső is segit a rothadásmentes lebomlásban, akkor kevesebb muslica zavarja a hétköznapjainkat. A szakszerű előadáson erről is többet hallunk majd - minden érdeklődőt szeretettel várunk.

A környezetvédelem a tisztasággal, a kert rendbentartásával kezdődik, de koránt sem ér véget. Márciusban volt a kéményellenörzés hónapja - borzalom amit találtunk! Az első udvarban a használatban lévő kémények zöme a teljesen elavult gyűjtőkémények része - a 2008-as tizmilliónál is többe kerülő kéményfelújítás nagyrészt olyan kéményeket érintett, amelyeket nem is használnak! A második udvarban van két kéményfelépítmény (6 lakás kéménye), amely légörvényes volt, és ugyanúgy építették újjá! A legtöbb gázfűtéses kémény béleletlen, de van olyan is, amelynek a bélelése már elavult... Egy földszinti kislakás gázkazános felújítása 6-700 ezer forintban kerül, a lakók többsége ekkora kiadásra képtelen, közben pedig maga a gáz ára is emelkedik... egyre kevésbé utópisztikus más energiaforrásban gondolkodni - a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium már kiírta a pályázatot... Zöld Beruházási Rendszer Klímabarát Otthon Energiahatékonysági Alprogram  "a pályázatok folyamatosan nyújthatók be, legkésőbb 2010. október 30. 12 óráig, vagy a forrás rendelkezésre állásának függvényében a miniszter döntéséig." Aki nem akar előregondolni, az menthetetlenül lemarad...

6 komment

Üdvözlet Kambodzsába!

2010.02.11. 20:52 Amichay

Egy tulajdonostársunk a hónap elején elutazott Kambodzsába - izgalmas kísérlet részese lesz egy évig, amihez innen Budapestről sok sikert kívánunk Neki!

Kitekintésként, talán nekünk is tanulságos az, amit a blogjában ír - teszti.blogspot.com/.

Ahonnan indult...   teszti.blogspot.com/2010/02/keszulodes-es-nagy-nap.html

Hogy jön ez ide? - a mi házunk blogja, szándékaim szerint egy közösség életéről szól. Nem csak a tető állapotáról, vagy arról, hogy mi legyen a cselédlépcsővel, a kerttel, hanem elsősorban azokról az emberekről, akik itt élnek. Talán, egyszer megéljük, hogy a vitáknál hangosabb lesz az egymás iránti őszinte érdeklődés, a megbecsülés - ebbe pedig belefér Gyula és Kambodzsa is... de addig sem árt, ha a saját problémáinknál távolabbra tekintünk.

3 komment

Nem álmodtam - ez már a valóság!

2010.02.08. 16:06 Amichay

Mióta "elterjedt", hogy "micsoda őrültségeket akar ez a nő" - vagyis a Jövőkép, ami egy vita-alapnak, gondolatébresztőnek készült elsősorban, bár mindent, amit abban leírtam, szíves örömest megvalósítanám, időnként kapok egy e-mailt, a napelemekhez, zöldtetőhöz  hasonlóan "utópisztikus" témában. Tulajdonképpen, a hozzám eljutó információk egyre csak azt erősítik, hogy mennyire nem álmodtam - az a jövő már itt van, és nemhogy a jelen, hanem, ha nem igyekszünk, akkor pillanatokon belül meghaladott múlttá válik.

Ezekből a hozzám eljutó információkból nyújtok át egy kis csokorra valót - egyben azt is remélve, hogy az együttműködés vonzóbb viselkedésminta lesz a veszekedésnél.

Hőszivattyú a Hun utcában

Működő zöldtető

"A brit kormány hétfőn bejelentette "házi" zöld-energia termelést ösztönző intézkedési csomagját. A világon egyedülálló program úgy segíti elő az alacsony széndioxid kibocsátású fűtési technológiák elterjedését, hogy az azokat használó háztartásoknak fizet érte.
A cél 2020-ra a megújítható energiaforrások arányának 15 százalékra növelése az EU előírásai szerint. Április elsejétől alacsony széndioxid kibocsátású áramtermelési technológiákat, például napelemeket, vagy öt megawattnál alacsonyabb kapacitású szélturbinákat üzembe helyező lakások vagy közösségek részesülnek pénzben az általuk termelt elektromos energia után -úgynevezett "betáplálási" tarifák alapján-, még akkor is, ha az áramot saját maguk használják fel."

Energiatudatos felújítás

A napkollektoros hőtermelés lehetőségei Magyarországon...

Európai díjra esélyes az óbudai faluház

" Soltész Ilona, az NFGM Építésügyi és Építészeti Főosztály Építészeti és Építésgazdasági Osztály osztályvezető az új épületenergetikai irányelvek című előadása az idei Comfort Budapest konferencián, az egész nap alaphangját megadta. Soltész Ilona ugyanis arról beszélt, hogy az EU bizottságaiban hosszas huzavona és tárgyalások eredményeképpen tavaly novemberben politikai döntés született arról, hogy be kell vezetni azt az irányelvet – és itt most tessék bekapcsolni a biztonsági öveket és erősen megkapaszkodni – , miszerint :

2020-tól minden új épület 0 fűtési energiát használhat.

A fenti időpontig a tagállamoknak meg kell alkotniuk a maguk szabályozását, de az alapkoncepciótól nem térhetnek el. Mindez 1,5 év kemény tárgyalásainak eredményeképpen született meg. Az osztályvezető asszony megemlítette még, hogy szigorodni fognak az előírások és az energiahatékonyságot kiterjesztik a meglévő épületekre is, egyben eltörölve a mostani határt ( meglévő épületek esetén ha az nem éri el az 1000 m2-t, akkor teljes körű felújítás során nem kell energetikai vizsgálat). Az új szabályozás fontos eleme lesz, hogy mindezt költségoptimalizált módon kell megvalósítani, ami egy igen fontos dimenzió ebben az egész témában, hiszen nem csak a racionalizálás, hanem ennek költségvonzatait is szabályozni kívánják. A szavaiból úgy vettem ki, hogy ennek módozatai még nincsenek kiérlelve, a szabályozási munka ezen része még csak most kerül kidolgozásra.

A lényeg viszont a 2020-as dátum, ami a magyar építőipart alapjaiban fogja megváltoztatni, bármennyire is bombasztikusan hangzik is ez. A passzívházak miatt fanyalgók jobban teszik, ha elkezdenek megbarátkozni a gondolattal, hogy 8-10 év múlva már csak az marad a placcon, aki tudomásul veszi, megváltozott a világ és az építészeti tervezés során már oda kell maga mellé ültetnie a gépész tervezőt és nem csak egy műleírást kérni tőle az eng. terv beadásakor. További fontos változás lesz, hogy a fűtési és légtechnikai rendszerek kötelező (energetikai) felülvizsgálatánál a határt jelentősen leviszik (20 kW/12kW), ami azt is jelenti, hogy ebbe a körbe már bele fognak esni a nagyobb családi házak, társasházak is. " 

10 komment

Legyél semmilyen!

2010.01.30. 10:27 Amichay

Nos, tegnap délután 5-től este kilencig tartott a közgyűlés, amelyen végülis újraválasztottak. A közösségi helyiség zsúfolásig megtelt, de a harc a meghatalmazásokkal felszereltek és jelenlévők között meglehetősen éles volt.

Számomra a legszomorúbb tanulsága ennek a közgyűlésnek az volt, hogy a ház érdekében végzett munka  egyesek szemében egyáltalán nem számít. A döntés hasznossága és előremutató volta sem, hanem csak az, hogy minden le legyen papírozva. Nem az a lényeg, hogy mi lesz a házunkkal, hanem az, hogy a társasházi törvény minden betűjét 100%-osan betartsuk - a jogalkotó szándékától függetlenül is.

A közgyűlés üzenete számomra az volt, hogy "legyél semmilyen", ne lógj ki a sorból, ne legyenek ötleteid, tedd azt, amit megszoktak az emberek, ne újítgass, ne akarj semmit. Tíz hónappal ezelőtt, amikor először megválasztottak IB-elnöknek, azt hittem, hogy ebből a házból a belvárosi rehabilitáció mintapéldáját lehet megalkotni - jobbá tenni az épített környezetünket és egymásért szolidáris közösséget alakítani. Ma már nem vagyok ebben biztos. Mérgezett földet nehéz kivirágoztatni. Azokért, akik tegnap bizalmat szavaztak nekem, erőm szerint megteszem a maximumot, bár tudom, hogy a belső viszály eleve lehetetlenné tesz majd egy sor tervet.

A tegnapi közgyűlés modellszerűen bemutatta, hogy miért nem képes ez a ház, ez a város, ez az ország kihasználni az adottságait, ütemesen fejlődni, miért késünk le minden előrevivő esélyt. Száguldó vonatok közt baktatunk komótosan, és aki gyorsítani akarja a lépteit, azt mindig akad, aki hátbaszúrja.

Az elmúlt két hónap számomra olyan volt, mint egy vesszőfutás, és tisztában vagyok azzal, hogy az ostorok mindig készen állnak majd az ütésre, bármit is teszek. Azok a kibuc-alapítók jutnak az eszembe, akik puskával a vállukon dolgoztak a földeken - vetettek és védekeztek egyszerre. Dacoltak a rombolás erőivel és rendületlenül alkottak, mert meggyőződésük volt, hogy az igazság az ő oldalukon áll.

16 komment

Mérgezett földön nem terem semmi

2010.01.08. 17:41 Amichay

Az Erin Brockovitsról szóló film jutott az eszembe az imént, miután a számvizsgáló bizottság elnöke kijelentette, hogy a közgyűlés után  nem lesz közösségi helyiség. Mert ő már tudja, hogy a közgyűlésen úgy fog dönteni a többség, hogy valaki más intézze a ház ügyeit.

Erin Brockovitsot is megfenyegették, próbálták megfélemlíteni, de ő bízott az összefogás erejében. Neki sikerült. Az is elválik, hogy a Bródy 17-ben hajlandók-e az emberek összefogni egy jobb jövő reményében, vagy marad minden úgy, ahogy eddig volt, kilenc hónappal ezelőtt.

Mérgezett földön nem terem semmi, és sajnos, a földet egyetlen ember, vagy félelemmel teli emberek kis csoportja is képes megmérgezni. Ha a többség hallgat és eltűri.

Január végéig ez lesz az utolsó bejegyzésem - türelemmel megvárom a közösség döntését.

 

8 komment

MOZA - Gyula

2010.01.07. 21:59 Amichay

Miközben a házunkban újra beindult a fúrógép - nincs kedvem részletezni,  mert olyan méltatlanul kicsinyes áskálódásról van szó, hogy nem érdemel annyi ráfordítást sem, hogy itt leírjam, éppen elég az ezzel kapcsolatos papírgyártás-levelezés -, a világ emberibb felén, és láss csodát Magyarországon (!) van sokkal izgalmasabb, pozitiv példa: MOZA és Gyula.

Az egyik egy termék : MOZA

- A régi, díszes cementlapok korunk metamorfózisában. Egyszerre otthonosan régies és vadonat új formavilág! Érdemes ellátogatni a honlapra és elolvasni a Kauker Szilviával készült interjút.

Nem titkolom - a mi házunk néhány reprezentativ tere azonnal eszembe jutott, amikor ezeket a szépséges cementlapokat megláttam.

A másik példa egy város, Gyula, amelyről szintén az építészfórumon olvastam, az általam sokra becsült Bardóczi Sándor tollából.

Mindkét példa azért értékes számomra, mert azt sugallja, hogy LEHET! Nem kell belefulladni a sokszor bebizonyosodott rossz szisztémába - lehet másként gondolkodni, cselekedni és sikert is elérni!

Mind a két példában benne van a régi értékek tisztelete, azzal együtt, hogy mernek vadonat újat alkotni ezen közben - a szintézis példamutató!

Gyula honlapja is nagyon szimpatikus - nincs agyonbonyolítva, áttekinthető és olyan részek is vannak benne, mint például az, hogy kikre büszke a város!  Gyula vezetői úgy látszik tudják, hogy mi a XXI. századi város sikerének alapja: - információ, átlátható folyamatok és az identitás erősítése.

5 komment

Jövőkép

2009.12.21. 19:51 Amichay

img_4448.jpg

Amikor 2009. március végén megválasztottak az intézőbizottság elnökének, azt ígértem, hogy a közös költség nem fog emelkedni, amíg ezt a posztot én töltöm be.

Az itt felvázolt jövőkép lényege az, hogy a közös költség fokozatosan csökkenjen, miközben a szolgáltatások szintvonala nő. Ez csakis, egy minden eddiginél jobb gazdálkodással érhető el, amely alapja:

_ a lehetőségeink felmérése,

_ a célmeghatározás,

_ tudatos és következetes törekvés az ütemterv  szerinti megvalósításban.

 

A társasház megalakulásakor (1991) készült egy részletes, fizikai állapotfelmérés az épületről. Az azóta eltelt időben javult a helyzet, mivel a különböző közös képviselők végeztettek felújítás-jellegű munkákat. Azonban ezeket a felújításokat nem szervezte rendszerré egy alaposan átgondolt jövőkép. Rendszerint, az éppen felmerülő szükség alakította a döntéseket, a felújítás pedig "helyreállító", nem pedig "előrelátó" – jellegű volt. Mindvégig hiányzott egyfajta koncepció, amely az épület lehetőségeit feltárta volna és azokra alapozva, előre tervezte volna a ház megújulását.

Ezt az ötletszerű felújítást erősítette az állami támogatások rendszere, amelyben a hatóság találja ki, hogy adott időszakban mire ad pénzt – így a pályázati pénzek reményében nem feltétlenül az ésszerű technológiai sorrendet követte az elvégzett munka. Ennek következtében azonban, az "ingyenpénz" dacára, összességében, a felújítás drágább, mintha azt tervszerűen és technológiailag ésszerű sorrendben végzik.

További problémákat okozott, sokszor, a szakértelem hiánya, amikor az optimális műszaki tartalom és ár helyett a legolcsóbbat választotta a Társasház a különböző árajánlatok között, aminek következtében az elvégzett munka kétes szinvonalúra sikeredett – lásd: kéményfelújítás 2008-ban, gázvezetékfelújítás, kapucsere, stb. korábban...

A mi házunk a XIX. század második felében épült. Tekintettel az állami elhanyagoltság évtizedeiben felgyülemlett feladatokra, komoly problémát jelent a fenntartás és felújítás finanszírozása akkor, ha csupán a közös költségre és a megpályázható támogatásokra hagyatkozunk. Ez  történt 2007-ig, a Vodafone-antenna telepítéséig. Rakéta sebességgel emelkedett a tulajdoni hányadra eső közös költség, anélkül, hogy igazán számottevő javulás állt volna be a lakókörnyezetben. A "gazdálkodás"  csupán a befolyt pénzek elköltésének módjára szorítkozott, ahelyett, hogy alternatív források felkutatását is kilátásba helyezte volna.

Ez a "szegény ember"-attitűd, amely beteges spórolásban nyilvánul meg, míg az "alkotó ember"-attitűd a megoldási lehetőségek közt kutatva a bevételi és kiadási oldal dinamikus változásával ér el egy optimális  gazdálkodási formát.  Míg a "szegény ember" – attitűddel csak keservek árán lehet megsórolni valamit, de sem gazdaságos működésről nem beszélhetünk, sem pedig fejlődni nem lehet, addig az "alkotó ember" – attitüddel határtalan  lehetőségek nyílnak meg előttünk. Hogy mennyire igaz a házban uralkodó szellemiségre a "szegény ember" – attitűd, azt jellemezi a korábbi vezetők részéről sokszor ismétlődő kiszólás, hogy  "a háznak nincsen pénze", miközben havi egymillió feletti a ház bevétele. Ezzel a "nincsen pénzünk" szemlélettel olyan műszaki megoldások születtek, amelyek kifejezetten pazarlóak voltak. Vagyis, ha belátható időn belül el akarjuk érni, hogy a mi házunkban a XXI. századnak megfelelő formában éljünk, ahhoz mindenekelőtt a szemléletmódunkat kell megváltoztatni: a mi házunk nem szegény, hanem tele van nagyszerű lehetőségekkel, amelyeket érdemes kiaknáznunk!

Lehetőségek és korlátok: 

A ház két épületszárnyában a "hasznos", vagyis a lakások és az üzletek alapterülete összesen: 4531 négyzetméter. Ezek után fizetünk közös költséget. A lakások négyzetméterenként 214 forintot, az üzletek ennek a dupláját.

Ebből a pénzből kell fenntartanunk, mint osztatlan közös tulajdont  a három kertet (385 + 196 + 162 = 743 négyzetméter), a három lépcsőházat ( 156 + 64 + 107 = 327 négyzetméter), a különböző közlekedőket, függőfolyosókat, összesen 709 négyzetméternyi területen, a közösségi helyiséget - 22 négyzetméter, a szeméttárolót - 7 négyzetméter, az 50 négyzetméternyi légudvart, az 1126 négyzetméternyi pincéket, az 1458 négyzetméternyi padlást, minden tartozékával együtt. Nagyságrendileg ez azt jelenti, hogy minden "pénzt hozó" négyzetméterből mégegyszer annyit kell "eltartani". Takarítani, karbantartani és persze felújítani, amikor szükséges. A felsoroltak közül a szeméttároló és a közösségi helyiség kivételével minden terület, valamilyen szintű felújításra szorul, amit a későbbiekben részletezek. Most csak azt szeretném érzékeltetni, hogy elképesztően nagy területről van szó, különösen a "hasznos" alapterület függvényében.

De ha megnézzük, ebből a négy és félezer négyzetméternyi területből igen nagy arányt képviselnek a mai lakáshasználathoz nem feltétlenül szükséges területek, konkrétan a pincék (1126), a padlásterek (1458), a légudvarok földszinti része (50), a cselédlépcső egy része(50) – összesen: 2684 négyzetméter. A XIX. században, az akkori életformához hozzá tartozott a tüzelőt raktározó pince, a cselédlépcső, a vízelvezetést és hőszigetelést biztosító magastető alatti padlástér. A légudvarok ma is funkcionálisak, de annak semmi értelme, hogy a földszintjük az osztatlan közös tulajdon része legyen. Ezek a területek ma csak "viszik a pénzt", ezért szükségszerű megvizsgálni, hogy miképpen "hozhatnak pénzt", annak érdekében, hogy a felújításukra fedezetet teremtsünk.

A mi házunk nem műemlék, de a mellettünk lévő Kéményseprőház miatt műemléki környezetben vagyunk, ezért ha bármikor felújítjuk a homlokzatot, és ehhez bármilyen támogatást szeretnénk megpályázni, a KÖH által is elfogadott homlokzati tervre építési engedélyt kell szereznünk. Éppen ezért, amikor a lehetőségeinket és a korlátokat elemezzük, tudnunk kellett azt is, hogy melyek azok az elvárások, amelyeket a hatóság támaszt velünk szemben, ebben a tekintetben.
A Levéltárban átvizsgáltuk az összes fellelhető dokumentumot és többször is konzultáltunk az illetékesekkel.  

A mi házunk roppant szerencsés adottságokkal rendelkezik, azáltal, hogy észak-nyugati, utcai homlokzattal, mintegy 90 méter mélyen befelé nyúló telken fekszik. Mintha a XIX. században már tudták volna, hogy ez ideális terep a napelemek tetőre telepítésének. Úgy képzelhetjük el, mint megannyi napraforgó a padlás helyén, amelyek elektromos áramot termelnek! Ezek az úgynevezett fotovoltaikus elemek egész évben üzemelnek, nem igényelnek közvetlen napsugárzás, bár kétségtelen, teljesítményük mértékét a napsütés befolyásolja. (Budapesten azonban elég magas a napsütéses órák száma – évi 2000 óra körüli.) Az utóbbi évtizedekben sokat javult a hatásfokuk, és a mind szélesebbkörű alkalmazásuk miatt a telepítés költségei csökkennek. Hírek szerint, a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium Fejlesztési igazgatósága a zöld beruházási rendszerek támogatását kiterjeszti a hagyományos technológiával épült társasházakra is.

Vagyis, annak az 1458 négyzetméternyi padlásnak a nagy részét, amely most kihasználatlanul terpeszkedik a fejünk felett, olyasmire használhatnánk, ami folyamatosan termeli a pénzt a ház számára és ezzel fokozatosan csökkenthetjük az egy négyzetméterre eső közös költséget.

Miért napelem? Miért nem adjuk el a padlásteret?

1. Ha eladnánk a padlást – volt erre korábbi kísérlet – akkor ugyan kapna a ház egyszer annyi pénzt, ami a most aktuális felújításokat fedezné, de közben az egy bejárathoz kapcsolódó lakások száma drasztikusan megnőne (kb. 50-el, vagyis 120 lakásossá válna a ház), ami a felújított épület ellenére a meglévő lakások értékének csökkenését eredményezné hosszú távon.

2. Az egyszeri helyett, olyan folyamatos bevételt érdemes generálnunk, amely a meglévő lakások értékét növeli, miközben az egyes tulajdonosok kiadásait hosszú távra csökkenti. Vagyis nem a lakások számát, hanem a házhoz kapcsolódó szolgáltatások mértékét kell növelnünk.

Igen ám, de a napelemek telepítése komoly beruházás – még akkor is, ha állami támogatásként 60-70%-nyi részt lehet majd megszerezni. Az önrész így sem csekély, különösen, ha azt a megoldást választjuk, ami a legalaposabb és leghosszabb távra gondol előre, vagyis ahhoz, hogy maximális felületen lehessen napelemeket felállítani – a jelenlegi tetőszerkezet helyett az udvari szárnyakon zöldtetőt létesíteni. A zöldtető önmagában is számos műszaki előnnyel jár a cseréppel fedett padlással szemben, de számunkra nemcsak a hőtechnikai, vízelvezetési, akusztikai tulajdonságai kedvezőek, hanem fontos, hogy ennek révén több napelemet tudjunk elhelyezni.

Mivel a homlokzati szárny az utcakép része, ráadásul műemléki környezetben vagyunk, arról nem is beszélve, hogy a jelenlegi, egyetlen, nem közös költségből származó bevételünk, a Vodafone-antenna is a homlokzati tetőszerkezet csúcsán van – ennek a résznek a változatlan formájú felújítása célszerű. A Bródy 15 felöli tűzfal 1991 óta problematikus állapota ezt sűrgetővé is teszi. A 2008-ban történt kéményátépítési akció pedig annyira tönkretette a cserepezést, hogy annak cseréje is 4-5 éven belül elkerülhetetlen. Tehát mindenképpen hozzá kell nyúlnunk a padláshoz, de nem mindegy, hogy csak költünk rá, és marad a kihasználatlan tér, vagy a változást arra használjuk fel, hogy a tető ne csak vigye, hanem hozza is a pénzt.

Lehetséges olyan üzleti konstrukció, amikor a kétemeletes épületszárnyra csak egy korlátozott alapterületű ráépítés történne a padlás helyén – 800 négyzetméternyi alapterületből 480 négyzetméternyi, úgy hogy az udvar jelenlegi benapozását az nem változtatja meg. Összesen 5 db tetőteraszos, elegáns lakás, saját beruházásban, saját értékesítésben, amikor a ház jelenlegi tulajdonosai elővásárlási joggal rendelkeznek.

Az ebből származó bevétel jelentené a napelemes zöldtető-beruházás önrészét. Ezzel csak minimálisan növekedne a lakások száma az épületben, olyanokkal, amelyek szinvonala felfelé húzná a többi lakás értékét is. Igaz viszont, hogy jó árat akkor kaphatunk ezekért a lakásokért, ha az épület közös területei is  egy a mainál magasabb szinvonalra kerülnek. Éppen ezért, ezt a beruházást kisebbek kell kísérjék, illetve részben, meg is kell előzzék.

A felesleges osztatlan közös tulajdonú részek "privatizációja":

A lehetőségek között, a bevezetőben említettem, hogy a cselédlépcső eredeti funkciója megszünvén, annak fenntartása ma indokolatlan. Tűzvédelmi okai sincsenek – szakértővel megvizsgáltattam. Tehát, ahelyett, hogy takaríttatjuk, világítjuk és felújítjuk, az emeletenkénti 12 négyzetmétert eladhatjuk az egyik szomszédos lakás tulajdonosának. A jelenlegi ingatlanárak mellett, ha a tulajdonjogot 100 ezer Ft/négyzetméterért átadjuk, valamint az átépítéssel kapcsolatos összes tennivalót (tervezés, engedélyeztetés, kivitelezés lebonyolítása) központilag szervezzük meg, és a költségeket átlátható módon arányosan elosztjuk, akkor mind a Társasház, mind a lakástulajdonosok jól járnak.

A közösség megszabadul 64 négyzetméternyi problémától, a bevételből megoldhatja a liftes lépcsőház továbbépítését a padlástérbe, ezzel megnyitva a lehetőséget a későbbi, optimális  padlástér-kihasználás előtt, a lakástulajdonosok pedig méltányos áron egy szobával megnagyobbíthatják az ingatlanjukat. Az első, második és harmadik emeleten a szomszédos lakások egyikéhez lehet kapcsolni, a földszinten a pincelajárat miatt motortárolóvá alakítható a felszabaduló rész, a negyediken pedig a társasházi iroda-irattár költözhetne a kisebb területre, igy a 22 négyzetméteres, jelenlegi, közösségi helyiség kiadhatóvá válna – újabb, folyamatos bevételet generálva a közösségnek.

A ház osztatlan közös tulajdonában lévő légudvarokat is ( kb. 50 négyzetméter a földszinten) célszerű lenne elidegeníteni, különösen azután, hogy kettőt máris elbirtokoltak és beépítettek a szomszédos lakástulajdonosok. A jogsérelmet érdemes lenne felszámolni, rendezni a kialakult helyzetet, és műszakilag is korrekten megoldani a kritikus pontokat. A légudvarok falain a vakolat rettenetes állapotban van, többnyire – a földszinti területek privatizációjából származó bevételt alapvetően a felújításra kellene fordítani, ezzel mind jogilag, mint az épület állapota szempontjából tiszta helyzetet teremthetnénk ezeken a pontokon.

A pincék ma lomtárként funkcionálnak. 1126 négyzetméter talajnedvességgel átitatott lomtár. Ez az egyik legnagyobb pazarlás – "szegény ember" módjára. Lehetnének persze praktikus, lakáson kívüli tárolók, de ahhoz meg kellene szüntetni a falakban lévő nedvességet. Ennek költsége 5-6 millió forint. Igaz, a talajnedvességet mindenképpen meg kell szüntetni, mert az rongálja az épületszerkezetet, az egészségre is káros. Ugyanakkor, egy nagy közös lomtárra milliókat költeni nem tűnik ésszerűnek. Új társasházakban elfogadott, hogy vannak a lakásokon kívüli privát tárolók, amelyeket telekkönyvileg is bejegyeznek, mint az ingatlanhoz tartozó rész, és utána bizonyos, minimális közös költséget is fizetnek. Ha viszont fizetni kell érte, akkor az emberek nem feltétlenül tartják ott az egyébként lomtalanításkor kidobható dolgokat. Ha pedig egy pince rendezett és tiszta, akkor kicsi az esélye annak, hogy ott patkányok telepedjenek meg. Vagyis a pincék privatizálása sorozatos előnyökkel jár a közösségre nézve.

Ráadásul a mi házunk pincéi között vannak olyanok is, amelyek nem annyira pincének, mint szuterénnek számítanak, félig a földben, de a harmadik udvarra hatalmas ablakokkal – sokkal többre érdemesek, mint lomtárnak.

Ha alapos tervezéssel, szépen felosztanánk azokat a pincéket, amelyek a belső szárnyak alatt vannak – kisebb és nagyobb, privát tárolókká, a felmerülő igények szerint, akkor nagy valószínűséggel a harmadik udvarra néző szuterént és az utcai front alatt lévő pincéket jobban is hasznosíthatnánk, és legfőképpen megteremtenénk a pincék kiszárításának anyagi forrását.

Az átalakítás ebben az esetben is központi, saját beruházásban történne, fokozatosan, hogy ne csak terv formájában, hanem a valóságban is érzékelhessék a tulajdonosok a különbséget. A folyamat végére felszabaduló szuterént a magasabb házi szolgáltatások körébe lehetne utalni azzal, hogy ott edzőtermet, gyermekfoglalkoztatót, szaunát alakítanánk ki, sőt a harmadik udvaron egy 3x18 méteres úszómedence sem elérhetetlen álom.

Az utcai fronton az üzletek jobb kihasználtságát szolgáló helyiségeket is lehetne telepíteni akkor, ha a pincék nem lennének nedvesek.

A szinvonalemelésre szoruló közösségi terek felújítása:

A mi házunk legfőbb értéke a kert. Annak ellenére, hogy ma mind a három kertünk csak látványként élvezhető, nem igazán funkcionális a használata. Kerülgetni lehet, ahelyett, hogy benne járnánk. Csak a beton placcokon lehet leülni, de ott sem úgy, hogy a szomszédos lakások privát életét ne zavarnánk. Nincs helye benne igazán se gyereknek, se felnőttnek, se idős embernek.

A kert csak úgy van – nincs rendesen kitalálva, megtervezve, a növények telepítése is meglehetősen esetleges.

Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy a zeneimádó szomszéd rádiója.  Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nem csupán esztétikai követelmény.

A kert tervezett és rendezett növényzete a zöldtetővel kerülne kapcsolatba, ha a jellegtelen gangkorlátokon és az első udvar északra néző csupasz falán borostyánt, vadszőlőt futtatnánk, és minden növényzet öntözését automatikus, csepegtető rendszerrel oldanánk meg.

A gyarapodó növényzet klimatikus és akusztikai előnyei mellett az ingatlan értékének növelő hatása sem elhanyagolható. A blogban részletesen foglalkoztam ezekkel éppúgy, mint a lépcsőházak felújításának lehetőségeivel.

A jelenlegi bevételekből, vagyis a közös költség befizetésekből és a Vodafone bérleti dijából belátható időn belül fel kell újítanunk az elektromos hálózatunkat, mielőtt még a rohamosan növekvő  terhelés nem teszi ezt a felújítást nagyságrendekkel drágábbá.

Csak ezután érdemes beszélni az első udvar alsó három szintjének vakolatjavításáról és festéséről, de erre csak akkor érdemes pénzt költeni, ha a pincefalak nedvessége megszünt, hiszen a talajnedvesség nyomai még a földszinti falakon is láthatóak – az új vakolatot-festést ledobná.

A gangok burkolata, különösen az első udvarban olyannyira repedezett, hogy az esővíz átszivárog a szerkezeten és itt-ott  már ledobta az alatta lévő emeleten a menyezeti vakolatot. Egy négyzetméternyi gangburkolat-csere, lábazattal, szigeteléssel, vízvetővel, csúszásgátló új burkolattal nagyságrendileg 20 ezer forint és ebből 390 négyzetméterünk van.

A korábban, gyenge minőségben felújított épületrészek a kaputól a lépcsőházakig újra pénzt emésztő feladatok, hacsak nem szánjuk rá magunk arra, hogy előre menekülünk – radikálisan újat hozunk létre a fejünk felett.

Az alábbi ábra a XXI. századi életformára való áttérés logikai sorrendjét igyekszik felvázolni:

 

magas szinvonalú szolgáltatások

alacsony közös költség

folyamatos bevétel a közös költségen kívül:

 napelemes zöldtető beruházás

források:

előkészítő-értéknövelő beruházások:

állami támogatás

cél:

forrás:

5 db tetőteraszos lakás – saját beruházásban

pinceszárítás

pincetároló-privatizáció

kísérő-értéknövelő beruházások, amelyek forrása a napelemes projekt hozadéka illetve téma szerinti pályázatok:

Kapualj, lépcsőházak, gangok, kertek rendbetétele – gazdaságos és hatékony fenntartására való átmenet….

a homlokzati padlás rendbetétele

cselédlépcsőház-bontás

légudvarok rendbetétele

légudvarok földszintjének eladása

méretlen elektromos hálózat felújítása

2010 évi közös költség felújítási alapja

 

A Társasház szolgáltatásainak szintje a projekt megvalósítása után:

1. Rendezett, tiszta környezet, ahol tervszerű, rendszeres karbantartással elkerülhetők a további, kampányszerű felújítások.

2. A  hasznos alapterületek aránya megnövekszik, ebből kifolyólag az egy négyzetméterre eső közös költség fokozatosan csökken.

3. Miután a beruházásból származó bevétellel minden felújítási igényt kielégítettünk, a további, folyamatos bevétellel radikálisan csökkentjük a tulajdonosok által befizetendő közös költséget.

4. Kultúrális és sportolási lehetőségek a házon belül  - önköltségi áron.

17 komment

A rehumanizáció komplexitása

2009.12.13. 13:53 Amichay

A reklámszakmában ismert az elsőség vitathatatlan előnye. Egy vadonatúj termék kilépése a piacra olyan erős hatású, hogy sokszor a terméket arról a cégről nevezik el, amely azt elsőként gyártotta (pl.:Xerox). Egy korábban nem ismert szolgáltatás-rendszer megjelenése anyagilag is kedvező lehet a kitalálójának. A lakóparkok kezdetben minőségi ugrást jelentettek, ezért aztán akkor is lakóparknak hirdetnek egy új épületegyüttest, ha abban sem park, sem a fogalomhoz tartozó szolgáltatások nincsenek. A mi házunk megragadhatná az elsőség reklámelőnyét, ami effektiv anyagi támogatás formájában is megjelenhet számunkra, ha mi leszünk az első zöldtetős belvárosi ház, amely napelemeket, a napelemes cserepeket és egyebeket kombinál össze egy idős ház felújítása kapcsán. Ez lehet a belvárosi rehabilitáció XXI. századi mintapéldája Budapesten.

Meggyőződésem, hogy a várostervezésben egy minőségi váltás előtt állunk, amelyre a helyzet már az utóbbi harminc évben megérett, sőt, sok helyütt a világban elindult a folyamat, akár  magánemberek kezdeményezéseként, akár városvezetők tudatos lépéseiként. Ez a folyamat a meglévő városaink rehumanizálása, amely párhuzamosan halad a környezetvédők azon mozgalmaival, amelyek nem a fejlődést vetik el, tehát nem akarják visszafordítani az emberiséget a középkori  "természetközelséghez", hanem éppen a technikai vívmányok segítségével  a környezetünket emberibbé teszik. Megőrízzük a múltból azt, ami igazi érték, amin az identitásunk alapszik, de nem akarunk megállni a múltban.

Ez a szemlélet nem egyetlen dologtól várja a megváltást, hanem komplex módon értelmezi újra az ember és a természet, valamint a városi környezet viszonyát. Ebben minden egyes ember, de főként a kisebb közösségek kezdeményező ereje a legfőbb érték. Az önkormányzatok, a szaktárcák támogatására persze szükség van, de az, a mai, magyar viszonyok mellett, az engedélyezés bürokráciájának csökkentésében és források felkutatásában teheti a legtöbbet, nem pedig az effektiv pénzügyi támogatásban. Ugyanis ennek a komplex szemléletnek része a tudatos, kiegyensúlyozott gazdálkodás.

A módszer, mint ahogy ebben a szakaszosan ismertetett koncepcióban is, a mi házunkkal kapcsolatban, hogy alaposan felmérjük a helyzetünket és megjelöljük az elérendő célt. A cél kijelölésében nem félünk merészet álmodni. Ezt a fázist nem szabad, hogy megbénítsa az "úgysem sikerül" -effektus.

A tervezés akkor jó, ha az adottságokat a lehetőségek maximuma fénykörében a legtávolabbi pontra helyezi. Hiszen a tervezésnek mindig számolnia kell a közben eltelő idővel! A budapesti metróépítés tragédiája nemcsak a korrupció, ami kíséri a megvalósítást, hanem az, hogy már megtervezése pillanatában (a hetvenes években) egy "kifutó szemléletet" képviselt. Már a hetvenes években elég jól érzékelni lehetett, hogy a személyautó szétdúlja a városainkat, és annak nem nagyobb felszíni teret kell adni, hanem a közösségi közlekedést kell "csábítóbbá", nem pedig tömegessé tenni. Egy várostervezőnek igen érzékenynek kell lenni az "idő szavára" ahhoz, hogy a közösségi befektetések a leghasznosabbak legyenek.

Olykor a lemaradás hasznos, mert a fejlődés nem egyenes irányú - időnként zsákutcákba fut. Ha látom, hogy az előttem haladó éppen tolat kifele valahonnan, ostoba dolog követni azt a fázist, amikor beszaladt  a zsákutcába. A mi házunkban is volt egy pusztítás-szerű felújítás a hetvenes években, de ha elég okosak vagyunk, akkor nem azt a trendet követjük, hanem meghalljuk a XXI. századi hangokat és arra tervezünk, ami húsz év múlva is haladónak számít. Budapestet ezzel a szemlélettel építették a XIX. században és ezért még most is elég használható mindaz, amit akkor hoztak létre. Akkor iszonyúan elmaradt város volt ez, Párizshoz, Londonhoz képest, de az akkori vezetők voltak olyan merészek, hogy nem a szomszéd telkére pillantgattak, hanem a legfejlettebb módszereket követték.

Szerencsénkre, a mi házunk udvarát nem betonozták le parkolónak, és megúsztuk a 2000 négyzetméternyi területtel való felülépítést is. De azzal, ha nem csinálunk semmit a távolabbi jövő érdekében, nem ússzuk meg a problémák besűrűsödését. Vagyis, a tetővel akkor is kell foglalkoznunk, ha nem csinálunk zöldtetőt, csak legfeljebb, jó sok pénzért lesz egy XIX. századi padlásunk, kihasználatlanul, ahelyett, hogy áramot termelnénk, és javítanánk a környezetünk mikroklimáját.

Azzal, hogy nem foglalkozunk a pincében lévő rumlival és a talajnedvességgel, attól még nedvesednek a falak, ami egészségkárosító és a pincében csatangolhatnak a patkányok, ahelyett, hogy értelmes dolgokra használnák több, mint ezer négyzetméternyi területet.

Elnézhetjük, hogy a közös területnek számító légudvarok földszintjét elbirtokolják "élelmes" lakótársaink, de attól a légudvarok falait nem hagyhatjuk az idők végezetéig potyogó vakolattal. A cselédlépcsőt sem kell felajánlani a szomszédos lakások tulajdonosainak megvételre, belemenni egy lépcsőbontásos projektbe, de attól még takarítani, sőt felújítani is kötelességünk.

Vagyis, előttünk áll a lehetőség, hogy meglévő adottságainkat célszerűen felhasználva gazdálkodjunk és ne a közös költséget emelgessük évente azért, hogy a rengeteg kiadást valamiből finanszírozni tudjuk. Mert a kiadásokat nem tudjuk megúszni, akár igy, akár úgy döntünk.

12 komment

Gangkertészet - házi szakszerzőnk cikke

2009.12.11. 11:57 Amichay

A ház blogjába nemcsak kommentelni lehet, hanem, ha valakinek olyan írása van, ami érdekelheti a közösséget - csak el kell küldeni e-mailben, és felteszem. Tudom, ennek van technikailag elegánsabb módja is - arra is lehetőséget teremtünk rövidesen.

Most a házban lakó Szakács István kertészmérnök cikke következik, aki nélkül a kertéSZombatok sem jöhettek volna létre, és aki évek óta, csendben, de következetesen telepít újabb és újabb növényeket a kertbe - a saját költségére.

Balkonnövényeink teleltetése

Az időjárás előrejelzést hallgatva úgy tűnik, a hétvégén beköszönt a tél, erős lehűlést és havat hozva magával.

Az idei évben szerencsések balkonnövényeink hiszen tavasszal a korai felmelegedés miatt hamar elfoglalták helyüket házunk ablakaiban, gangon, párkányon, erkélyen. Szerencsések azért is , mert a hosszú és enyhe ősz után még 2 hetet kaptak a télből is, mielőtt még a fagy lefonnyasztaná föld feletti hajtásaikat. A házban járva látom, hogy nagyon sok olyan növény van, amelyet megfelelő körülmények között lehet, és bizony érdemes is átmenteni a következő évre, hiszen jövőre még több és szebb virággal örvendeztethet meg minket kedvenc muskátlink, leanderünk vagy angyaltrombitánk. De hogyan és hol teleltessük házi kedvencünket, hogy túlélje a hideg és fényszegény hónapok okozta megpróbáltatásokat?

Házunk belső, nyitott függőfolyosói -sajnos- nem alkalmasak mediterrán- és balkonnövények hosszútávú teleltestésére, bár vannak szerencsés kivételek: egy edzettebb, idősebb leander átvészelhet egy enyhe, maximum mínusz 5 fokos hideget is gond nélkül, ám ha a fagyos éjszakák és nappalok huzamosabb ideig tartanak, bizony nem éli túl a telet a növény. A mediterrán növények (leander, rozmaring, citrusfélék, muskátlik ) eredeti élőhelyein a tél csapadékban szegény és enyhe. Ezt az állapotot legkönnyebben egy fűtetlen szobában tudjuk előidézni úgy, hogy a hőmérsékletet nem engedjük 15-18 fok fölé engedni, és a növény nagyon ritkán: 2-3 hetente (és akkor is keveset)öntözzük. A fényszegény hónapokban a növény ugyanis jóval kevesebb vizet tud felvenni és elpárologtatni, következésképpen ha a megszokott módon öntözzük növényeinket télen is, azok nem tudnak más tenni , mint a gyökerek környezetében lévő pangó víz hatásáre kirothadnak. (Hasonlóképpen ügyeljünk szobanövényeinkre is: a túl meleg lakás és sok víz nem mindig előnyös!) 

Kövessük "a kevesebb, több!" elvet , a növény szívesebben visel el egy száraz periódust hosszan, minthogy rövid ideig akár a vízben álljon! A szárazság-stressz hatására egyébként növényeink edzettebbek, betegségekkel szemben ellenállóbbak is lesznek. Aki nem teheti meg, hogy egy szobát, előszobát ne fűtsön, annak javasolható a pincének azon részei, amelyekbe jut némi fény. Öntözni itt is kell havonta egyszer! Én, személy szerint idén először megpróbálkozom az első lépcsőházban telelteni a rozmaringot, babért, sétányrózsát, bízva abban, hogy az arra járók becsületesen becsukják maguk mögött az ajtót. Az első lépcsőház elvileg tehát alkalmas lenne a fent említett növények teleltetésére, ha és amennyiben mindenki minden ajtót szépen bezárna maga mögött decembertől február végéig, valamint -természetesen- a növényeket úgy helyezné el, hogy az a közlekedést nem akadályozná.

A növényeket teleltetés előtt tisztítsuk meg az elszáradt, elnyílt virágoktól, és ha szükséges (mert mondjuk túl nagy) nyugodtan vágjuk vissza. Átültetni ilyenkor felesleges a növényeket, új gyökereket télen nem fejlesztenek. Növényvédő szert alkalmazni ilyenkor nem szüséges.
A teleltetés során előfordulhat, hogy a lomblevelek lehullanak. Ilyenkor nem kell megijedni, a lényeg: amíg a szár nem törik pattan szárazon, házikedvencünk képes lesz az első tavaszi napsugarak hatására regenerálódni. Szintén gyakori , hogy a teleltetett növényen megjelennek kórokozók és kártevők. Erről, és ezen kártevők gyérítéséről a következő bejegyzésben írok majd. Addig is mindenki igyekezzen "kintlévőségeit" biztos, fagymentes helyre vinni a hétvégén.

Jó kertészkedést!

Szakács István, okleveles kertészmérnök

Szólj hozzá!

ORIOLUS - koncert

2009.12.09. 15:25 Amichay

A mi házunk emlékezetes eseménye volt májusban az Oriolus-kórus gangkoncertje.

Ezek a nagyszerű fiatalok most tőlünk nem messze, a Wesselényi utcában adnak koncertet, amit minden blogolvasónak tiszta szívből ajánlok!

Egyúttal egy másik kultúrális eseményt is ajánlanék: a Palotanegyed lakója, Kornis Mihály író, most szombaton, december 12-én tart felolvasó-estet a Vígszinházban 19:30-kor. Kornis remek előadóművész is, éppen ezért az ilyen felolvasások különleges élményt jelentenek. Néhány héttel ezelőtt a Trafóban volt szerencsém részt venni egy ilyen esten. Éppen nagyon magam alatt voltam, a házon belüli intrikák miatt, búfelejtőnek mentem el de a végén csak azt sajnáltam, hogy nem hívtam fel a figyelmet még jónéhány ismerősömnek - most megteszem: aki csak teheti, ne hagyja ki ezt a lehetőséget!

 

8 komment

Társasházi élet

2009.12.06. 15:49 Amichay

A mi házunk jövőképe, az építkezések utáni időszakra kell tekintsen ahhoz, hogy lássuk az értelmét az oda vezető útnak. Ez a jövőkép, egyelőre még csak az én fejemben létezik, de ha a társasházi közösség többségének lesz annyi bátorsága, hogy mer álmodni, akkor a valóság is azzá válhat.

Bár a kerületi tervek  szerint a Bródy Sándor utca vegyes forgalmúvá válása bizonytalan időbe vész (vagyis 2010 utánira), reméljük, hogy ez a terv mégis megvalósul, és a Bródy nem egy csupasz falakból, parkoló  és egy irányba tovasuhanó autókból álló utcakép lesz, hanem szélesebb járdával és fákkal - emberibb környezet. Mert ezzel párhuzamosan válhatnak forgalmasabbá az üzletek, és ha az üzletek jövedelmezőek, akkor a ház homlokzati felújítása nekik is elemi érdekük. Egy szép, tiszta utcai homlokzattú házba öröm belépni...

Addigra, remélhetőleg a most idegesítően rossz, lefelé nyíló postaládák helyett olyanok lesznek, amelyekből a burkolaton való négykézláb papírösszeszedés élménye nélkül is ki lehet venni a postát. A reklámújságoknak szépen kialakított hely és falra akasztott szemétláda a fölösleges cetliknek... egy ház bejárata olyan, mint egy lakás előszobája - az első élményt adja, ami hivogató vagy taszító. Az előbbit szeretnénk elérni - gondolom. Ehhez, tulajdonképpen apróságok kellenek - jól átgondolt apróságok, amely a használati tárgyakban és a falak festésében, a padlóburkolat minőségéban, tisztaságában nyilvánulnak meg. Ez az a bizonyos "gondos gazda-szemlélet", amely azonnal megfogja a belépőt.

" Innen vagy egy rafináltan, de gazdaságosan világított lépcsőházba fordul az ember, vagy egyenesen az udvarra, ahol hivogató kert várja. Ezen a kerten átmenni, mindennap megújuló élmény. Annak, akinek a második udvarban van dolga, ez a séta, keresztül az udvaron, az utcaihoz képest kellemesebb mikroklimával való találkozás élménye, a hazatérő megnyugvásé, vagy a vendégségbe jövő rácsodálkozásé. Ez az élmény fokozódik a második udvarba való érkezéssel, illetve a belső lépcsőházba való belépéssel. Mindkét lépcsőház meghatározó élménye a kerttel való vizuális kapcsolat, amely a mostani esetlegességnél nagyobb hangsúlyt kap.

A belső lépcsőház liftje nemcsak a lakások szintjére, hanem egyenesen a zöldtetőre is repít - innen valami egészen fantasztikus látkép tárul a belvárosban természetes környezetre vágyó elé, nappal és éjszaka is. Bár a zöldtetőn napelemek sorakoznak dél felé, ettől még igen jól lehet sétálni a bokrok és virágok mentén. Az egyes napelemsorok közötti fűre heveredve csak az eget bámulni, napozni, barátokkal beszélgetni, sőt, akár szabadtéri hússütést is lehet rendezni anélkül, hogy a házban lakókat zavarnánk.

A zöld növényzet összekapcsolja a kertet a tetővel - borostyán és vadszőlő borította gangkorlátok, amelyeket automata, csepegtető öntözéssel láttunk el, igy akusztikus, zöld szőnyegként szegélyezik a függőfolyosókat. Az egyéni ízt azok a virágok jelentik, amelyeket a lakók lakásuk környezetében gondoznak - muskátlik és petúniák, leanderek és illatos fűszernövények.

Az osztatlan közös területeket korszerű gépekkel takarítják, a tisztaság pedig legalább olyan ragadós mint a piszok - mióta nincsenek omladozó vakolatú lépcsőházak, koszló sarkok, az egyes lakások környzete is gondosan rendben tartott, minden fenyegetőzés és szankciók nélkül. Az itt lakók büszkék a házukra, szívesen hívnak vendégeket, akik nem maradnak a lakás falai között, hanem szívesen ülnek ki az udvarra, vagy mennek fel a zöldtetőre.

A három udvar lehetőséget nyújt a csendes szemlélődő pihenésre, de a különböző korú gyerekek járszótere is egyben. Az első udvar nagyobb füves részén az apróságok csúszkálhatnak, mászkálhatnak, míg a melletük lévő padon a mamák-papák beszélgethetnek, olvashatnak, akár internetezhetnek is a laptopjukon. A második udvar műemlék szökőkútja mellett a különböző virágok illatába feledkezhet bele a kút körüli padokon ülő, anélkül, hogy a földszinti lakások intimitását zavarná.

A harmadik udvarba a házi szabadidő-központon keresztül juthat az ember - a félig pinceszint hatalmas ablakai a harmadik udvarban lévő szolid, 3X18 méteres uszómedencére tekintenek. A medencében  előjegyzés alapján lehet úszni, csoportos pancsikolásra nem alkalmas. Igy viszont csendes üzemelésel az ide néző lakások lakóit nem zavarja. Télen olyan fóliaburkot kap, ami a magasföldszinti lakások ablakait érintetlenül hagyja. A szabadidő-központ edzőtermet és gyermekfoglalkoztatót is tartalmaz, hogy a ház kisgyermekes lakói nyugodtan edzhessenek az előre bejelentett időben. A szolgáltatás nem ingyenes, de a ház lakóinak önköltséges áron hoztzáférhető, ami olcsóbb, mint bármely más edzőterem. A szabadidő-központba csak vendég-státuszban léphetnek be idegenek, vagyis, valamelyik tulajdonos meghívására. A vendégek teljes áron használhatják a háznak ezt a szolgáltatását.

A "Podmaniczky-kert" rendszeres kultúrális programokat is nyújt a lakóinak - ingyen, miközben a látogatók önkéntes adományokkal járulnak hozzá ezen programok sikeréhez. A Gangkoncert mind a két udvarban havi rendszerességgel jelentkezik - hol az egyik, hol a másik udvarban, különböző, de egy óránál nem hosszabb zenei programmal. Elsősorban kezdő művészek produkcióit támogatja ezzel a ház.

Képzőművészeti, irodalmi és helytörténeti előadóestekkel több-kevesebb rendszerességgel jelentkeznek. A megmaradt, homlokzati padlástérben csak egy kisebb részt foglal el a liftgépház, a naperőmű és a VODAFONE műszaki berendezése, jól elhatárolható módon. A többi területen, a felújított, tiszta és berendezett padlástérben  tartják a kultúrális programokat.

A ház kultúrális, környezettudatos nevelő-programjait a házi stáb filmen is dokumentálja, ami a szerzői jogok anyagi elismerése mellett további, egyelőre szerény, de az archívum növekedésével egyre jövedelmezőbb bevételt jelenthet.

Mivel a ház a belvárosi környezettudatos életforma mintapéldája - egyre nagyobb az igény reklám- és játékfilmek helyszíneként felhasználni. Éves szinten ebből is egyre nagyobb jövedelme származik a háznak.

Az átalakulás után két olyan ingatlanja volt a háznak, aminek a bérbeadásából jövedeleme származott. Az első közösségi helyiséget, amelyből a ház menedzser-központja a mellette lévő lépcsőházi részbe költözött, túristáknak, Budapestre pár napra feljövő vidéki üzletembereknek adják ki - napi 20 eurós áron - jó, internetes szervezéssel magas kihasználtságot tudnak produkálni és közben a házbéli nyugdíjasoknak némi munkát is biztosit az ágyneműmosás, takarítás. Aki egyszer itt volt vendég, rendszeresen visszatér.

A valamikori házmesternéni halálával megüresedett kétszobás lakást a közösség felújította és szintén kiadja - egyetemistáknak, akik értékelik az egyedi igényeikre való felújítást, a ház viszont újabb, biztos jövedelemforrást tudhat magáénak.

Az átalakulás után a Társasház mint potenciális vásárló is fellépett, a még önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok esetében. Ez fontos lépés volt az üzletek célszerűbb üzemeltetésével kapcsolatban is - a korábbi, önkormányzati üzletben egy hazai tejtermékeket forgalmazó kávéház nyílt, szoros együttműködéssel a szomszédos magántulajdonban lévő üzlettulajdonosokkal - így alakulhatott ki a környék legkedveltebb, egészséges ételeket felszolgáló találkozási helye. Nemcsak helyben élvezhetik a jó magyaros ízeket - a korszerű táplálkozás módszereivel átalakított formában, hanem a környék iskolái is innen viszik az egységcsomagosított, az iskolában, mikrosütőben melegített adagokat. Az étterem alatti pincében, amit a felújítás elején szépen nedvességmentesítettek - működik a legkorszerűbb technikai feltételek mellett a konyha.

A 2010-es, fordulat évéhez képest pár éve alatt megugrott a ház ingatlanjainak értéke. Amig 2009-ben egy 95 négyzetméteres lakást nem tudtak eladni 23 millióért, hét évvel később a legalacsonyabb ár a négyzetméterenkénti 500 ezer forint lett. A meghirdetett lakások pillanatok alatt elkeltek. Sikk lett a Podmaniczky-kertben lakni."

Ez még nem a valóság - de az lehet, ha Önök is akarják...

6 komment

Pénzügyi egyensúly

2009.12.06. 13:43 Amichay

Eddig, a társasház megalapításától számított közel két évtizedben, a kiadásokat a tulajdonodok által befizetett közös költségből finanszírozták- jórészt. Voltak idők, amikor a közös képviselő sikeresen pályázott - a közpénz elköltésének módját mások vitatták, hogy finom legyek. Valójában lopást, sikkasztást emlegetnek a házban, de egy konkrét bírósági itéleten kívül a közpénz felhasználásának mélyreható elemzése nem történt meg. Ezen egyébként egy könyvvizsgáló sem segíthet, hiszen az elköltés műszaki tartalmának vizsgálatához komplexebb tudás szükséges. A magam részéről a 2008-as kémény-ügyet vizsgáltam meg alaposabban, de ehhez is szükségünk lenne egy bírósági szakértőként jegyzett független szakértőre ahhoz, hogy bármit is visszapereljünk. A pereskedésnél hasznosabb lenne a tanulságokat levonni, hogy az elkövetkezendő években ugyanazt a hibát ne kövessék el a közös képviselők.

Az első tanulság, hogy az ingyenpénz akkor hasznos, ha olyan felújítást támogat, amely a pályázattól függetlenül a háznak éppen aktuális problémája. Ha nincs az az elképesztő kitétel a lifttel kapcsolatban, hogy csak életveszélyes lift felújítása jöhet szóba, akkor a mi liftfelújításunkhoz kapható pályázati támogatás nagyon jól jött volna. De a felújítást a közösségi érdek és a technológiai sorrend kell alapvetően motiválja és nem az, hogy az önkormányzatnak most mire van kedve pénzt adni. Mivel a közpénzek osztogatásának egyre kisebb lesz a tere az elkövetkezendő években, alapvetően a saját erőből való gazdálkodás kell megerősödjön. Nem azzal a primitiv módszerrel, hogy fizessenek többet a tulajdonosok, hanem úgy, hogy a ház, mint ingatlan adta lehetőségeket minél jobban használjuk ki. Erre első lépést az a közös képviselő tette, aki az utcai homlokzaton lévő padlásrészt a VODAFONE-nak bérbe adta.

Egy másik képviselő a padlástér hasznosítását látta célravezetőnek : 80 millió értékű felújítási munkáért még 50 lakást nyomott volna rá erre a már most is elég nagy lakásszámú épülettömbre - nagyon rossz üzlet lett volna még akkor is, ha az építkezés a legsímábban ment volna. Már csak azért is, mert a megnövekedett lakásszámú társasház azután éppen úgy, mint most, nagyrészt a közös-költség befizetésekből lett volna kénytelen gazdálkodni. Holott, ahhoz, hogy az egy négyzetméterre eső közös költség csökkenjen, az alternatiív bevételeket kell növelni.  

4 komment

Időrend

2009.12.05. 21:04 Amichay

Miközben készülnek a fejlesztési program-javaslat további fejezetei, szeretném hangsúlyozni, hogy itt nem arról van szó, hogy holnap nekiesünk a pincének-padlásnak és folyamatos építkezésekkel tesszük tönkre a békés lakók életét. Ellenkezőleg: éppen azért, hogy ne legyen hol itt - hol ott építkezés, hanem a felújítás hosszabb távú programját alapos tervezéssel és körültekintő, előzetes szervezéssel olyan ütemekre bontsuk, amelyek egymást kiegészítik, és  közben elviselhető életet is biztositanak az ittlakóknak. Nem lehetetlen dolog, csak nagyon sok előzetes felkészülést jelent.

Az általam javasoltak semmilyen sziklába nincsenek bevésve - bármennyire is igyekeztem szakmailag a legjobbat összeállítani, ez, ebben a formában még csak egy vitaalap. Megvalósitása csak akkor lehetséges, ha minél többen fogadják el, nem csak valamilyen szavazáson, hanem az együttműködés szintjén. Éppen ezért a MIT csinálni célmegjelölés mellett a HOGYAN kidolgozása legalább olyan fontos eleme ennek a javaslatnak, hiszen azokra a nehéz kérdésekre kell választ adjon, hogy miből finanszírozzuk a munkálatokat és miként történjen az átalakulás úgy, hogy az élet minősége közben ne sérüljön.

A mostani házirend szerint a hét mind a hét napján lehet zajt okozó munkát végezni, ha valaki építkezik. Bizonyos esetekben, éppen a sűrgősség okán, éltünk is ezzel, de szerintem, ezen változtatni kell - elemi joga mindenkinek, hogy legyenek a napnak olyan órái, amikor semmi nem zavarja az életet, és nemcsak az alvást! Vagyis a régi házirendet is alaposan át kell fésülni, és minden pontját megvitatva fel kell újítani.

Amennyiben eljutunk egy közmegegyezéses programhoz, akkor a következő évben a hangsúly a tervezésen kell legyen. Kivitelezés szempontjából részlegesen előkészített munka a méretlen elektromos hálózat fokozatos felújítása, mint ahogy idén a szennyvízhálózaté volt. Ha nem várjuk meg azt, hogy az aluminium vezetékek a túlterheléstől beégjenek, hanem már a közeljövőben nekilátunk ennek a felújításnak, akkor a vezetékcsere nem okoz sem túl nagy zajt, sem túl nagy rumlit a közös területeken. Időben is kisebb terhelést jelent a lakókra. Közben készülhetnek a tervek, az engedélyezési eljárás, a pályázatok és a különböző árajánlatok begyűjtése. 2010 ezzel a csendes felkészülés éve lehet.

2011-ben kezdődhetne a pince-felújítás első üteme, az első udvar épületének valamelyik traktusában. Aféle mintaprojektként, ami a talajnedvesség elleni védelemmel kapcsolódva a pincéink egyötöde-mértékében bemutathatná, hogy milyen is lehetne a pince. Ugyanerre az évre tehetnénk a viszonylag kis munkával járó cselédlépcső-megszüntetést. Mivel a cselédlépcsőt hermetikusan le lehet zárni egy-egy jól rögzített fóliával, a bontás és építés pora-mocska a minimálisra csökkenhetne. Jó előkészítéssel ez a munka  három hét alatt lebonyolítható. 

2012-re alaposan előkészíthető lenne az öt tetőteraszos lakás építése. Saját beruházásban, úgy, hogy mire az építkezés megkezdődne minden lakás megvételére megszületne a megállapodás. Csak akkor kezdenénk az építkezést, ha minden lakás megépítésének fedezet biztosítva - nem akarunk úgy járni, mint azok a társasházak, amelyek eladták a tetőterület egy vállalkozónak és most tető nélkül várják a jobb időket...

2013-ban felszabadul a Lakás Takarék Pénztár-beli lekötésünk, de ez "aprópénz" ahhoz képest, amit a megépített 5 tetőteraszos lakásból profitálhat a társasház, amit viszont azonnal be kell fektetnünk olyasmibe, ami folyamatos hasznot hozhat a közösségnek - ez a zöldtetőre telepített nepelemes erőművünk, ami példaértékű lehet. Négy év alatt mindent meg lehet tenni annak érdekében, hogy a legjobb megoldást, a leggazdaságosabb módon építsük meg.

2014-től a tetőtől lefelé folyamatosan újíthatjuk fel a gangok burkolatát, az első és a harmadik udvarbeli homlokzatokat, miután az elektromos hálózatok cseréje már megtörtént, nem rohangálnak szabadon vezetékek a falakon. Ha szerencsésen pályázunk és gazdálkodunk, akkor az utcai homlokzatunk felújítására is van esélyünk: ehhez nemcsak a most készülő tervek engedéylezése szükséges, hanem az is, hogy jól működő üzletek legyenek a házunk utcai homlokzatán, hogy ők is érdekeltek legyenek a megújulásban.

2015-re  egy olyan társasházzá lehetnénk, ahol a közös és privát területek aránya jobb a mainál, ezért kevesebb közös költséget fizetve magasabb szinvonalú szolgáltatásokat kap az itt lakó, a tulajdonos pedig megelégedéssel nyugtázhatja, hogy ingatlanának értéke hatalmasat ugrott az ezred első évtizedének áraihoz képest.

 

2 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_7_Kertek

2009.12.05. 20:09 Amichay

A mi házunk legfőbb értéke az a három kert, ami már van, még akkor is, ha mindhárom rászorul némi újrafogalmazásra. Korábban már írtam arról, hogy szerintem, milyen problémái vannak az első udvar-beli kertnek, most öszefoglalnám mindazt, amit a kertekkel kapcsolatban a programban fontosnak vélek.

1. A kert  ne legyen csupán látvány - még az is, aki csak keresztül akar vágni rajta, valamelyik lakásba igyekezvén, érezze, hogy gyalogútja mindkét oldalán növények vannak.

2. Lehessen kiülni a kertbe  - nem egy ronda betonplaccra, hanem a  kertet behálózó gyalogutak mentén, vagy olyan helyen, ahol legtovább süt a nap, és közben jelenlétünkkel nem zavarjuk a közeli szomszéd magánéletét a saját lakásában.

3. Legyen helye a különböző korosztályoknak, anélkül, hogy egymást zavarnák. A második udvar-beli szökőkút körül a csendes elmélkedésé, olvasásé, esetleg a csecsemők napoztatása egy kis darab füvön, ahová le lehet tenni egy pokrócot. Télen a belső kertek gyalogútjain sétáltatni a babát a kocsiban sokkal egészségesebb, mint az utcai levegőn bárhová elmenni. Nagyobbacskáknak lehetne olyan játszóeszközöket tenni az első udvarba, amelyeket szülő felügyelet nélkül is használhatnak. A játék nem jelent feltétlenül rendetlenséget és zajt , ami az idősebb lakókat zavarja - legyen gyerekbarát környezet, hogy ne csak egyetemisták átmeneti lakása és öregek végső otthona legyen a mi házunk! Egészségesen változatos társadalmi összetétel akkor alakul ki, ha lehetőséget adunk a különböző életformák egymás mellett élésére, és nem tilalomfákat szúrunk le úton-útfélen.

4. Azzal, hogy a gyalogutak behatolnak a kertbe, a  földszinti lakások előtt is több a zöldfelület,  ami nagyobb intimitást nyújthat ezeknek a lakásoknak. Mivel a földszinti lakások a legkevésbé naposak, hátrányukat azzal kompenzálhatjuk, hogy megerősítjük a kertkapcsolatukat. Ezzel párhuzamosan a többi lakó szívesebben tartózkodik a kertben, ha nem érzi azt, hogy a földszinti lakások életét ezzel zavarja.

5. Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy egy zeneimádó szomszéd rádiója. Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nemcsak a földszinten, hanem a csupasz, északi házfalon és a függőfolyósókon is rendkívül hasznos. A hetvenes években kicserélt, jellegtelen gangkorlátokat be lehetne futtatni borostyánnal, vadszőlővel, amelyeket a növényszerető lakók egyéni telepítései csak gazdagítanának. Ezek öntözése automatikus, csepegtető öntözéssel történne, amely a leggazdaságosabb minden szempontból.

6. A meglévő növényzet meglehetősen kesze-kusza - rendszeres gondozásról még most sem beszélhetünk, dacára a tavaszi és nyáreleji kertész-szombatokról, és a kertészmérnökünk magánigyekezetéről. Korábban még ennyi sem volt, sőt, meglehetősen szakszerűtlen visszavágással a meglévő fákat is évekre tönkretették. Éppen ezért az áttervezett kertben (amely a fák és nagyobb bokrok megőrzésével kell történjen), szakemberek segítségével kell megoldani az (át)telepítést, és a következetes kertgondozást is. Ennek része az automata ötözés, ami víztakarékos és a növények növekedése szempontjából is optimális. Nem mond ellent ennek, hogy a közösség, szakszerű irányítással, rendszeresen résztvegyen a kert gondozásában - sőt, a kertészkedés a közösségépítés rendkívül fontos része, különösen, ha módszeresen és rendszeresen csináljuk.

7.A funkcionalitáshoz tartozik az esztétikai élmény is, ha rehumanizált lakó-környezetről  akarunk beszélni. Ennek az élménynek a része a növényzet, a padok, a gyalogutak burkolata. Az egyébként tankparkoló - vastagságú  beton nem tartozik az élmények világába. Persze, beton is lehet esztétikus, ma már könnyen színezhetjük is a betont, nem kell feltétlenül drága járdaburkolatban gondolkodni. Fontos a jó vízelvezetés, az ennek megfelelő lejtési viszonyok kialakítása, és a könnyű takaríthatóság kérdése.

8. A kertektől elválaszthatatlan az átjárók problémája: a kapubejáró, annak a burkolata és a szükséges tárgyi környzet (postaládák, szemetesek, lábtörlők, faliújság, pihenők, stb.) Ugyanitt szó kell essen a kerékpárok és motorok tárolásának funkcionális megoldásáról mind a nyári, mind a téli hónapokban. Szükséges felvetni a kerteket elválasztó rácsokat is, amelyek biztonsági okokból kerültek oda, ahová, de a technika ma már más lehetőségeket is kínál - nem feltétlenül a sokszoros zsilipelés technikája a legjobb ebből a szempontból.

9. A két főlépcsőház kapcsolata a külső térrel, vagyis a kerttel, meglehetősen esetleges. Nemcsak a balkonnövények teleletetése szempontjából, hanem a lépcsőház funkcionalitása és esztétikai szinvonala miatt is érdemes újraértelmezni a lépcsőház-külvilág kapcsolatot.  

Illusztrációnak itt a második udvarra tett rajzos javaslatom, aminek egyedüli célja a funkcionális igények megfogalmazása. Nem vagyok kerttervező, viszont a házban nemcsak én ismerem azt a nagyszerű kertépítészt, Kristin Faurest, aki a mi házunk blogjának olvasója is, és járt nálunk terepszemlézni. Nagyon méltányos áron elvállalná a szakszerű tervezést, pedig ő egy klasszis a szakmában, egyszerűen azért, mert olyan ember, akik a jó kezdeményezések mellé áll, amikor csak teheti.

Egyébként, nemcsak Krisztin, hanem egy sor szakember, akik hallottak-olvastak azokról az "őrült tervekről" - a zöldtetőtől  a napelemeken át az élősövény-korlátig, amelyeket nagy vonalakban itt-ott megfogalmaztam - támogatásukról biztosítottak. Nem lebecsülendő érték ez, de erről majd később, külön bejegyzést írok.

1 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_6_Lépcsőházak

2009.11.28. 15:56 Amichay

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

A már említett cselédlépcsőházon kívül két főlépcsőházunk van. A homlokzati szárnyon van az idén felújított liftünk, a belső szány lépcsőháza pedig még mindig magán viseli a hetvenes évek IKV-stílusú felújításának nyomait - a cuppantott vakolat, mint lábazat takaríthatatlan.

A belső épületszárny valamikor a XIX. század közepén épült. Sajnos, az eredeti homlokzatra vonatkozó dokumentumokat nem találtunk a levéltárban. Mivel egy főrendi nemes, báró Podmanitzky László tulajdona és lakhelye is volt legalább 1885-ig, feltételezhető, hogy a mainál jobb anyagok és kivitelezési minőség jellemezte.

Liftet a mai formájában nem lehet beépíteni ide, annak ellenére, hogy igen szép belső tere van, mert csak a sarkokban van "pihenő", vagyis a lift emeletenkénti megállóhelye csak a lépcsőház teljes átalakításával lenne elérhető.

Ha megvalósulna a "zöldtető" alatti laza-tetőteraszos beépítés a mostani kétemeletes épület harmadik emeleteként, akkor is két megoldás kínálkozik:

1. a meglévő lépcsőházba egy olyan lift kerülne ami csak a harmadik emeleten áll meg...

2. vagy a meglévő lépcsőházat úgy átalakítani, hogy minden szinten kialakuljon egy éppen akkora pihenő, ami a liftbe való ki-beszállást lehetővé teszi.

Utóbbi esetben is megtartható lenne az eredeti korlát - a lépcsőfokok kényelmessége sem kellene változzon, az anyaga viszont már régen értékét vesztette.

A belső lépcsőház mai formájában alig használt. A belső tömb 9 földszinti lakásának lakói az első udvaron átvágva, kihagyják ezt az élményt, a felső két emelet összesen 18 lakásának lakói pedig az első tömb függőfolyósóin átvágva a liftes lépcsőházban ereszkednek alá, vagy maguk is használják a liftet. Két hölgy jár-kel  makacs elszántsággal a nappal is elég sötét lépcsőházban. Ők is, és a többi lakó jobbat érdemelne, de nézzük meg, miként lehetne ebben is markáns javulást elérni.

Ezt a lépcsőházat akkor használnák többen, ha kellemes élményt jelentene az első udvaron keresztülmenni, maga a lépcsőház is vonzóan világos és tiszta lenne, illetve itt is lenne egy lift, amivel fel lehet menni az emeleti szintekre. Mindhárom feltételnek teljesülnie kell ahhoz, hogy valaki ezt az utat válassza, amikor mondjuk két kisgyerekkel délután hazatér, és nem a most rövidebb utat - a kaputól jobbra a liftes lépcsőházat és az emeleti gangon való átjárást.

Tehát, bármilyen furcsa dolog, a második lépcsőház használati gyakoriságát erősen befolyásolja az, hogy mennyire kellemes átmenni az első udvaron. Most nem túlságosan nagy élmény, mert az udvaron is, éppen úgy, mint a gangokon, mások lakása ablakai alatt halad az út -  az udvar közepén kialkult növényzetet fantáziátlan betonkeretként veszi körül a járda. A kertek használhatóságáról a következő fejezetben szólok, de mint ahogy korábban is kiderült, a dolgok szoros kapcsolatban vannak egymással, ezért már most meg kell említeni a kert-kérdést, pedig még csak a lépcsőházak felújításának ügyénél tartunk.

A második lépcsőház felújítása, az eddigiek alapján, meglehetősen költséges akció lenne, ám abban az esetben, ha a második tömb kétemeletesből tetőteraszos, háromszintessé alakulna - elkerülhetetlenül szükségessé válna. Vagyis a második lépcsőház felújításának katalizátora is a tetőtér-hasznosítás korábban felvetett formája lehetne. Igy a belső tömb lakóinak saját liftjük lenne, ami viszont az első tömb liftjének terhelését 18+5= 23 lakásnyi gyakorisággal csökkentené. Ezek után az első lépcsőházban, a most kissé agyonhajszolt liftet már csak 36 lakásnyi közlekedés terhelné.

A második lépcsőház teljes felújítás bármilyen barbár dolognak is tűnik a múltat kedvelő lakók körében, tulajdonképpen egy ilyen átépítés idézhetné fel az eredeti eleganciát a legméltóbban. Alapos tervezéssel, az épen maradt korlát felhasználásával, sőt az építés korát idéző anyaghasználattal ezt a most igen elhanyagolt részét a háznak vonzóvá tehetnénk.

A világítás-technika nem az időnként kiégő körték cseréjében érné el csúcspontját itt is, és a mostani liftes lépcsőházunkban is. Mindkét helyen totálisan diszfunkcionális a világítás -  alig látni a lépcsőfordulókat.

Az első tömb lépcsőházát pár évvel ezelőtt "felújították" - ami egy vitatható minőségű festést jelentett.

Felújítás, az én fogalmaim szerint nem a múltszázadi állapotra való visszatérést, hanem olyan minőségi javulást jelent, amelyben minden, ami a múltból érték, azt megőrizve, de mindent, ami elavulttá vált, korszerűsítve újítjuk meg az épület adott részét. Egy sokak által használt lépcsőházban a takarítás hatékonysága érdekében olyan lábazati megoldásokat illik választani, ami könnyen és gyorsan tisztántartható. A szokásos élvédőzésnél is hatásosabb kell legyen a sarkok védelme, hogy  az első költözés nyomát ne lássuk viszont. A festés alkalmas kell legyen arra, hogy szükség esetén ugyanazzal az árnyalattal javítható legyen - nem holmi kézi keverésű, éppen ez jött ki - árnyalat, hanem jegyzett katalógusszám szerinti. Igy egy rendszeres , negyedévenkénti karbantartással a lépcsőház évzizedekig őrizheti a szépségét. 

3 komment

Kémény-katasztrófa

2009.11.28. 11:50 Amichay

Még a VIII. kerületi Ingatlankezelő Vállalat készíttetett egy állapotfelmérést 1991 szeptemberében, amelyben már szó van a kémények állapotáról. Ebben számos szabálytalanságra hívta fel a figyelmet. Takács Lászlóné statikus 1998 májusi szakvéleménye szerint a Bródy 15-el határos tűzfallal egybeépített kémény veszélyes és számos más kémény is javításra szorul, nemcsak a tetősík feletti, hanem a padlástéri szakaszon is. A szakértő erre egy hetes határidőt adott, de egy 2001.10.16-i jegyzőkönyv szerint a munka még mindig nem készült el, sőt 2002.09.30-ig kapott haladékot.

Mivel a Bródy 15-ben légörvény miatt kéménymagasításra került sor, újra előkerült a probléma, de megoldást, úgy tűnik nem nyert. 2006 áprilisában ugyanaz a Standart Kft. amely végül 2008-ban 10,694,061 Ft-ért átépített bizonyos kéményeket - nem az összeset és csak a tetősík felett - még 3,144,762 Ft-os árajánlatot adott. Az árajánlatot a FŐKÉTÜSZ szakvélemény alapján adták, más, a kémények valós használatát tükröző felmérés nem készült - legalábbis, az irattárban ennek nyoma sincs.

Tehát, miközben a társasház alakulása körüli időktől tudvalevő volt, hogy a kémények karbantartása, javítása körül problémák vannak, évek teltek el, és az aktatologatáson kívül nem történt semmi. Pedig a statikai és kéményseprői szakvéleményen kívül, alapvető kérdéseket kellett volna megvizsgálni - például, hogy mennyiben változtak a fűtési szokások, ki mire használja a kéményeit?

A ház építése idején minden helyiségbe kellett kályha, amit vegyestüzelésre terveztek, vagyis, szénnel, fával rakták meg. Időközben egyre többen áttértek a gáztüzelés valamilyen formájára, és megjelentek a gázzal működő vízmelegítők, szintén kéményekbe bekötve. Mások, gáztüzelésű parapetkonvektorral kezdtek fűteni. A kémények meg maradtak úgy, ahogy voltak.

A felújítás halogatásának indoka a pénzhiány volt, fel sem merült a tervszerű karbantartás-felújítás fokozatosságának lehetősége, és ami még nagyobb baj, nem volt semmilyen jövőkép abban a tekintetben, hogy a technológiai változások miképpen befolyásolják a ház kéményhelyzetét.

A kémény-átépítés közvetlen indoka - az iratok alapján az volt, hogy a ház el akart nyerni egy 15%-os kerületi és egy 15%-os fővárosi pályázati pénzt, és ezért a közgyűlés megszavazott egy 10 millió 700 ezres tételt anélkül, hogy alaposan megvizsgáltatták volna minden egyes kémény szükségességét, tervet készíttettek volna arra, hogy a lakások fűtéséhez és melegvízellátásához milyen berendezések vannak, illetve lehetnek a jövőben, és ezeknek megfelelően mire lesz szükség.

Hogy miképpen lettek a kémények életveszélyesek a pályázat pillanatában, az nem derült ki számomra, de ismerve a pályázati zsűrik követelményrendszerét, miszerint a liftfelújításra is akkor kaptunk volna pénzt, ha hagyjuk életveszélyessé válni - mindent el tudok képzelni.

Mindenesetre, a részleges kéményátépítés megtörtént, 10,694,061 Ft-ért, amire hiába kaptunk 3 millió 208 ezer forintot, mint támogatást, a 159 kémény átépítés utáni ellenörzése 3 millió 346 ezer forintba került 2008 november 8-án. Vagyis, valakiknek ez igen kifizetődő üzlet volt, csak nem éppen a társasháznak. Ebben nincs benne a műszaki ellenör díja, aki egyébként korábban, az átépítésre árajánlatot adó egyik céget jegyezte.  Körmagyar...

Csakhogy, hiába építették újjá a kémények tetősík feletti részét, ha a gáztüzelésű kémények béleletlenek maradtak, vagy a korábbi bélelés már nem elfogadható a mindenható FŐKÉTÜSZ szemében. A mellékelt képen a tégla vizesedésének, sőt salétromosodásának ( a só kicsapódása a vízből, ami idővel szétfeszíti a tégla szerkezetét) jelei látszanak. Közelebbről is megnéztem, még tavaly, amikor az előző közös képviselő szerint a kémény kifogástalan minőségben épült meg. Az inkriminált kéményfalazat és a beton fedkő közé befért a fél kézfejem... A kémény vizesedéséért a béleletlenséget okolta a műszaki ellenőr, bár nekem a beton fedkő minősége is éppen elég hibaforrásnak tűnik, de az eredményt illetően teljesen mindegy, hogy mitől fagy szét.

Az éves FŐKÉTÜSZ vizsgálaton 163 kéményt tartanak nyilván. Ebből egyedi tartalék-kémény, magyarul nem használják: 31 Egyedi szilárd fűtésű 70 (!) - tudomásom szerint egy család fűt fával az egész házban, szénnek nyoma sincs évek óta. 55 gáztüzelésű kéményt tartanak nyilván. Az éves kéményseprővizsgálat számlája 269,558 forint volt 2009 áprilisában. A hetven szilárd tüzelésű kéményért  119,112 forintot fizetünk, atartalékkéményekért 35,042 forintot. Vagyis, a meglévő állapot fenntartása évente 150 ezer forintba kerül - ez a slamposság ára.

Persze, ha nem futunk az ingyenpénz délibábja után, hanem a kéményfelújítást alapos előkészítés után csináltatjuk, nota bene: az elmúlt évek során a kémények állapotának megfelelő folyamatos és rendszeres karbantartással nem érjük el az "életveszélyességi fokot", akkor egész más megoldás is szóbajöhetett volna ennyi pénzből. A lakásonként 2-3 kéményből egy előtervezéssel ki lehetett volna szűrni azt az egyet, amely a gázkazán működtetésére célszerű most, vagy a jövőben. Vagy, az is elképzelhető, hogy a lakás tulajdonosa nem kíván gázzal, hanem mondjuk elektromos árammal fűteni, és persze lehetséges, hogy továbbra is lesznek, akik fával akarnak fűteni. Ezzel semmi baj nincs, ha szépen felmérjük a szükségleteket, az igényeket és annak megfelelően készül egy terv, amely a felújításra kerülő kémény minden problémáját megoldja - nem félig-meddig, hanem tökéletesen. Ha a társasház nem költ arra, hogy fölösleges kémények falazatát átrakatja, lehetséges, hogy a bélelésre is jutott volna pénz, vagy legalább jobb minőségű kivitelezésre és a bélelési igények felmérésére- megszervezésére, még akkor is, ha a kéménybélelés költsége a tulajdonosokat terheli.

Az ereszd el a hajam-jellegű, részleges átépítés nem tudta le a ház kéményproblémáit. A két épülettömb közötti magasságkülönbség miatt vannak olyan újjáépített kémények, amelyek most is légörvényben vannak - működésük tökéletlen, sőt, lehet veszélyes is. Az átépítés következtében a cseréptető rosszabb állapotba került. A cserepek visszarakásakor nem mindig sikerült az illesztés tökéletesen, hiszen a cserepek az elmúlt évtizedek során a hőtágulás következtében deformálódtak. Amig nem bontották meg őket, addig szépen egymásba kapaszkodtak, de a bontás során nem számozták meg őket, igy a visszaépités esetlegessége sokhelyütt laza kapcsolatot eredményezett. Ezen a télen, már kétszer kellett helyrerakatni az elmozdult cserepeket. A tetőfedők szerint az inkriminált tűzfal, amely már az 1991-es szakvéleményvben is szerepel, most is botrányos állapotban van. A gyűjtőkémények hasonlóképpen.

Az átfogó problémamegoldás előszobája a hosszú távra tervezés, amiről az előző 5 bejegyzésben írtam. Ezek szerint a kémények szükségességét felül kell vizsgálni és akkor, ha a ház elfogadja az idő szavát és az elkövetkezendő 5 évben megvalósítja a napelemes zöldtetőt, akkor a Bródy 15 felé a tűzfal nagy részére egyszerűen nincs szükség. Javulna az első udvar benapozottsága, a légudvarokba több fény jutna be. Az utcai homlokzat érintetlensége miatt persze, a kritikus tűzfalat rendbe kell hozni, kicserélni a cseréptartó lécezést, és napelemes cserepekkel borítani a nyeregtető délkeleti oldalát, új cserepezést kaphatna az utcai homlokzat, a padlástérbe pedig helyet kaphatnának mindazok az áramátalakító berendezések, amelyek a házi, mini-naperőművünk üzemeltetéséhez szükségesek. A használaton kívüli kéményeket a legtöbb esetben meg lehet szüntetni, még akkor is, ha minden lakásnak biztosítunk egy működőképes kéményt. Feleannyi kémény karbantartása, ellenörzése - ha ésszel csináljuk a dolgokat. 

40 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_5_Padlás

2009.11.27. 21:45 Amichay

A padlás korabeli funkciója a hőszigetelés és a csapadéklevezetés volt. Ma már, az üres padlástérnél sokkal korszerűbben is megoldható a fenti két funkció. Vagyis a padlásra ma már nincs szükség. Sok társasház ezt úgy értelmezi, hogy akkor nosza, adjuk el a padlásteret valamilyen vállalkozónak, aki belenyomorít egy csomó lakást, a társasház pedig kap egy kis pénzt, amit a ház felújítására költhet.

Ebben a házban is volt egy ilyen akció - szerencsére a józan többség leszavazta.

Átnéztem a 2007-ben benyújtott ajánlatokat. Rémisztőek. Az ajánlatok nagyon hasoló kondíciókban, 87 millió forint értékű felújítási munkát vállaltak volna azért, hogy 2000 négyzetméternyi lakást nyomtak volna rá a meglevőkre! Ne feledjük: ma 4531 négyzetméter lakás és üzlet van az épületben, ami gyakorlatilag 72 lakást jelent a házmesterlakással és egy korábbi, nagyobb lakás szétválasztásával együtt. Ha az utcai üzletek alapterületét levonjuk, akkor most 66 négyzetméter/lakás az átlag. Ebben vannak kis és nagy lakások. Ha a beruházó 2000 négyzetmétert akart beépíteni - egy szintet a már amúgy is magas első szárnyra, két szintet a most kétemeletes épületrészre, totálkárossá téve annak szépséges udvarát - akkor az kb. 50 plusz lakást jelentett volna egy bejáratra - panelzsufi-szerű értékcsökkenést jelentve minden egyes meglévő lakásra nézve!

Érdekes módon, azok, akik nekem felróják, hogy nem beszélem meg velük a szeméttároló ajtótokjának a színét, annyira nem osztották meg a tetőtéreladási ötletüket a lakókkal, hogy azok az internetről értesültek arról, hogy eladó a padlás a fejük felett!

Ebből, talán nyilvánvaló, hogy nekem eszembe sem jutott olyan megoldás, amely drasztikusan növeli a lakások számát, vagy az épület magasságát, rontja a meglévő udvar benapozási mutatóit.

1. Az utcai homlokzatunkat a műemlékfelügyelőség "vigyázza", itt a meglévő cseréptető az utcakép része, még akkor is, ha az utca szintjéről ezt nem nagyon látni. Ráadásul, ezen a részen van elhelyezve a VODAFONE-antenna, alatta a padlástérben a szerelőszoba és az összes merevítő-tartó, ami az antennához kell.

.

.

.

.

.

.

.

.

Itt van a liftgépházunk is, de marad bőven még olyan padlástér, ami további hasznosításra alkalmas lehet.A fedélszéket megvizsgáltattam, azzal nincs probléma, csak a cseréptartó lécezés és a cserépfedés szorul mielőbbi felújításra. Manapság azonban van olyan magyar találmány, amely a cserépből csinál napelemet, tehát a nyeregtető déli oldala úgy is működhet, mint egy kisebb naperőmű.

2. Telkünk nagyszerű adottsága, hogy az utcai front észak-nyugati és mintegy 90 méter mélységben délkelet felé nyúlik be. Telkünk mélysége a Horánszky utcában 5 bérháznak ad helyet! A két épületszárnyat három udvar szakítja meg, illetve választja el a déli szomszédtól. Ennél ideálisabb terepe nem is lehetne egy napelemekkel borított zöldtetőnek!

A kérdés, mint már korábban, hogy megtartunk egy üres padlásteret, amelyet alig valamire használunk, de rövidesen tekintélyes összeget kell a felújítására fordítanunk, vagy olyan megoldást keresünk, ami nem viszi a pénzt, hanem hozza is! Vagyis olyan beruházás irányába keresgélünk, amely folyamatos bevételt jelent majd a háznak az elkövetkezendő húsz évben.

Nyilvánvalóan, a tetőszerkezet napelemes cserepekkel való felújítása, illetve a zöldtető kialakítása is komoly beruházás, de  erre két forrásból lehetne pénzt szerezni:

1. A Környezetvédelmi és Vízügyi minisztérium Fejlesztési Igazgatósága már meghirdette az energiamegtakarítást kezdeményező pályázatát, egyelőre panelépületekre, de Takács Gábor irodavezető tájékoztatása szerint már készül a hagyományos technológiájú társasházakra is egy pályázat, amely az ilyen irányú felújításokat, átalakításokat támogatja. Ebben a tekintetben lehetünk minta-értékű projekt.

2. Az "önerőt" saját beruházású, szolid ráépítéssel oldhatnánk meg, amely csak a hátsó épületszárnyon történne, úgy, hogy nem a tetőtérbe nyomorított gyufásdoboz méretű lakások épülnének nagy számban, hanem csupán a jelenlegi tetősíkon belül 5 db nagy tetőteraszos lakás, amely a rendelkezésre álló szintterületből 480 négyzetmétert építene be, és 140 négyzetméternyi tetőterasszal növelné a hasznos alapterületet. Ennek az öt, valóban luxuslakásnak a forgalmi értéke, még a mai, válságos időkben is 180 millió forint körül van. Az eladási ár és a megépítés közti különbség kerülne befektetésre a zöldtetős, napelemes kialakításra, amely aztán folyamatos bevételt generálna a közösségnek.

Ily módon csak minimális mértékben növelnénk a lakások számát, miközben az új lakások egy merőben új életminőséget jelenítenének meg: a pesti belvárosban csendes, védett helyen lévő igazi penthausok. 

Csakhogy, nemcsak az új lakások lennének értékesek, hanem ezzel a beruházással a meglévő lakások értéke is ugrásszerűen nőne. A saját beruházás konstrukcióban a beruházói haszon is a házban marad, ami lehetővé tesz egy minőségi felújítást a gangokat és a többi közös teret illetően is.

Aki látta a közösségi helyiséget, vagy a liftet, de akár a szeméttárolónkat is - az kapott némi előképet arról a műszaki és esztétikai szinvonalról, ami alá, a magam részéről sosem mennék. Lehet, hogy ez a szint egyeseknek túlzás, nekik az üres konzervdobozok a lépcsőházban éppen megfelelőek, de azt hiszem, hogy ennél mindannyian többet érdemlünk.

Bizonyára lesznek olyanok, talán éppen azok az idős emberek, akik szenvedésként élték meg a nyári felújításokat, akik köszönik a változásokból nem kérnek. Csakhogy ez a program nem olyan holnap kezdődő építkezés, mint amiket le kellett bonyolitani a sűrgősség okán, hanem egy jó előre megtervezett és ütemezett felújítás részei lehetnének, amely egyelőre csak az irányt tűzné ki - ide lehetne eljutni, ha összefogunk.

A megvalósitás, éppen a program összetettsége okán fokozatos lehet csak, a kifutási ideje 4-5 év. Mégis, mostanában kell arról döntenünk, hogy merre az arra, mert a közben felmerülő problémákat ennek függvényében kell kezelnünk. És akkor itt térnék ki az elmúlt év kéményfelújítási projektjének buktatóira - a következő bejegyzésben. 

4 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_4_Légudvarok

2009.11.27. 19:34 Amichay

.

.

.

.

.

.

.

.

A mi házunkban 50 négyzetméternyi (padlószinten) légudvar van. Többségük alig nagyobb, mint egy négyzetméter, de van négy olyan, amely 6-7 négyzetméternyi. Azt a kettőt, amelyet három oldalról ugyanaz a lakás vesz körül, a lakástulajdonos beépítette a maga lakásába. Ezzel semmi baj nem lenne, ha kértek volna rá építési engedélyt, megvették volna a közösségtől, és miután a lakásuk alapterülete ezzel növekedett, a megnövekedett közös költséget fizetnék. Csak a közös költség-különbözet havonta 1500 forint, a mai árakon, arra a területre, amit a közösségtől elbirtokoltak.

Egyébként érdekes módon, mindkét tulajdonos éveken keresztül részt vett a ház közös képviseletében, IB-, vagy SZVB-tagként, illetve megbízott közös képviselőként. Számukra, úgy látszik, hogy a hatalom gyakolása bizonyos előjogokat jelent, nem pedig szolgálatot - de valljuk be, ebben nincsenek egyedül ebben az országban. Évtizedeken keresztül ment az "aki kapja marja" szabad rablás, és ez annyira elfogadottá vált, hogy sokan már szóvá sem teszik.

Hogy félreértés ne essék, nekem nem az ellen van kifogásom, hogy valaki hasznosítani szeretné az amúgy szintén csak kiadásokat jelentő légudvarokat, csupán úgy gondolom, hogy ezt is valamilyen rendszer szerint kéne tenni, mondjuk úgy, hogy megveszik a társasháztól a területet, építési engedélyt kérnek rá, és fizetik a nagyobb lakás utáni közös költséget. Tovább megyek: szerintem, a háznak kifejezetten érdeke lehet a légudvarok földszinti részének a hasznosítása, mert ebből az összegből rendesen megoldhatnánk a légudvarok falainak felújítását a többi emeleten. Hiszen a vakolat ott is hullik, mindenkinek érdeke lenne, hogy egyszer rendbe tegyük mindegyik légudvart.

Ha pedig módszeresen, a ház mind a 13 légudvarát beleintegrálnánk a privát lakásokba, akkor egy építési engedéllyel és alapító okirat-módositással megoldhatnánk az ügyet, mindenki megelégedésére.

Igy lehetne olyan műszaki megoldásokat is találni, amely nem zavarja a környezetet, de a szellőzést továbbra is biztosítja.

Ott, ahol két lakás ablakai is a légudvarra néznek, a földszinten nyitott teraszt vagy mini-kertet is ki lehet alakítani, az egyik lakáshoz kapcsolva.

Mindenki jobban járna ha a máló vakolat látványától megszabadulna.

2 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_3_Cselédlépcső

2009.11.27. 17:53 Amichay

A bérpalota, amely 1885-ben épült, szükségképp tartalmazott cselédlépcsőt is.

Az akkori társadalmi rétegződésben ez ugyanúgy hozzá tartozott az épülethez, mint a személyzeti közös WC, vagy a konyhából nyíló cselédszoba és a személyzeti bejáró. Ma már semmi jelentősége nincs, ennek megfelelően alig használják közlekedésre, sokkal inkább arra, hogy a szomszédos lakásokba nem férő holmit ott tárolják.

Ugyanakkor, amíg ez közös terület, addig a társasháznak ezt fenn kell tartani, vagyis takarítani, világítani sőt, amilyen állapotban van, előbb-utóbb fel is kellene újítani.

Vagyis a cselédlépcső "viszi a pénzt", miközben minimális a használata

Egyesek azt feltételezték, hogy esetleg tűzrendészeti okokból szükség lehet erre a lépcsőházra, de miután kint járt egy szakértő és megvizsgálta az épület adottságait, egyértelműen kijelentette, hogy tűzoltási szempontból erre szükség nincs, és erre vonatkozóan bármikor irásos szakvéleményt is tud adni.

Egyelőre azonban csak a lehetőségeket vizsgáljuk.

A cselédlépcső emeletenként 12,75 négyzetméternyi helyet foglal el. Ha elbontanánk, egy 12 négyzetméteres szobát nyerhetne valamelyik szomszédos lakás.

Az első emeleten a 14-es albetét egy 33 négyzetméteres lakás, amely így, egy 12 négyzetméteres szobával kategóriát ugrana, de még az 59 négyzetméteres 15-ös albetét is sokkal jobbá lenne alakítható egy 12 négyzetméteres többlet-területtel.

Három emeleten lehetne ezt hozzácsatolni valamelyik szomszédos lakáshoz. Természetesen nem ingyen, de méltányos áron, hogy a közösségnek és az egyénnek is megérje. Annak a lakástulajdonosnak is, aki megveszi a társasház által kialakított helyiséget - a lépcsőbontás és a helyiségkialakítás saját beruházásban történne, hogy külső személynek ne legyen ebből haszna - és a társasháznak is, hiszen nem kell többé a cselédlépcsőházra költenie. De még a többi tulajdonosnak is megérné, hiszen a tulajdoni hányad csökkenne azoknak, akik nem élvezik a többletterület előnyét, és ezzel a közös költség is.

Hiszen éppen az a cél, hogy a lakások területéhez viszonyítva igen magas osztatlan közös tulajdonú részek csökkenjenek, kevesebb közös területre legyen kiadása a közösségnek, egy-egy lakás közös költsége pedig csökkenjen, miközben a szolgáltatások minősége emelkedik.

Az előző bejegyzésben szerepelt már, hogy a lakások és üzletek összes alapterülete 4531 négyzetméter. Ezzel szemben 1126 négyzetméter pince, 1458 négyzetméter padlástér, 50 négyzetméter légudvar  (padlószinten) van, amely a közösség számára csak kiadást jelent, pillanatnyilag, mint ahogy azt a 36 négyzetméternyi cselédlépcsőt is annak tartom. Vagyis, a jelenlegi "hasznos" alapterületek 58%-át jelentő közös terület csupán kiadás! 

Pillanatnyilag, csupán a homlokzati padlástér kb.40 négyzetméterét foglalja el a VODAFONE antennához tartozó gépház és rögzítő szerkezet, amelyért évi kétmillió forintot kapunk. Ez az összeg,  a közös költségek mellett az egyetlen bevételi forrásunk. Van ugyan egy házmesterlakásunk is az osztatlan közös tulajdonban, de azt egyelőre méltányossági okokból a volt házmesterünknek adjuk bérbe a területre számítható közös költségnél is kevesebbért, amiből forrásadót fizetünk.

A cselédlépcső elbontásával a negyedik emeleten is kialakítható lenne egy, a mai közösségi helyiségnél kisebb iroda-irattár, és ezzel újabb bevételi forráshoz jutnánk a 22 négyzetméteres közösségi helyiség kiadásával. A földszinten pedig, mivel a pincelejáratot meg kell tartanunk, a feljárati lépcső elbontásával egy kiváló motor-parkoló lenne kialakítható a házunkban most az udvarban parkoló két motor  számára. Tehát, azon felül, hogy 36 négyzetméter magántulajdonba kerülne, a fennmaradó 24 négyzetméter is célszerűbb használatra fogható lenne, és általa egy 22-es, minőségi átalakuláson átment volt mosókonyha, most közösségi helyiség bevételi forrássá alakulhatna azáltal, hogy bérbe adnánk. Természetesen, ez is része lenne az alapító okirat számadatai módosításának, ahogy a pince "privatizálása" is, de ezzel még nem fejeztük be a lehetőségek tárházát. 

Szólj hozzá!

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_2_Pincék

2009.11.27. 08:33 Amichay

A mi házunk, mint általában, a volt állami tulajdonú bérházak, a lakások (üzletek) magántulajdonából és tekintélyes mértékű osztatlan közös tulajdonból állnak. Osztatlan közös tulajdon a pince: az első udvar épülettömbje alatt - 514,55 négyzetméter, a második udvar épülettömbje alatt - 611,38 négyzetméter. Tehát összesen: 1126 négyzetméternyi terület gyakorlatilag lomtár!

Ha figyelembe vesszük, hogy a lakások és az üzletek - amelyek után fizetjük a közös költséget - összes alapterülete 4531 négyzetméter, akkor igazán feltűnő a lomtárnyi pazarlás. Persze, a pince mai állapotában aligha használható másra, hiszen falai nedvesek és elosztása is nagyon esetleges, de tudnunk kell, hogy milyen hatalmas területtel lehetne gazdálkodni, ha megoldanánk, az amúgy mindenképpen megoldandó műszaki problémákat. Első lépésben,a pinceszinten fellelhető infrastruktúrális vezetékeket kell rendbetenni - ebben a tekintetben egyre jobban állunk: elődeim is végeztek felújításokat, idén is tekintélyes mértékű felújítás történt, és néhány helyen már a pincéből induló strangok is megújultak. Mivel a strangok (fel és lemenő víz, szennyvíz, gáz) privát területeken haladnak keresztül,  felújításuk akkor történhet, amikor az illető lakás(ok) is felújításra kerülnek, vagy ha már kárt okoztak (falnedvesedés) és ezért halasztást nem tűr a cseréjük. A pincéink rendbetétele szempontjából a földszinti lakásokig vezető szakasz a kritikus.

A pince és egyes földszinti falak nedvességének megszüntetése is közös érdek, mert a talajnedvesség napról-napra rongálja az épület falainak állagát. Végeztünk erre vonatkozó felmérést, árajánlatot is kaptunk arra, hogy miként szabadulhatnánk meg véglegesen a talajnedvességtől. Ahhoz viszont, hogy azt a tekintélyes, nagyságrendileg 5 millió forintos beruházást finanszírozni tudjuk, a pincékkel a mainál sokkal jobb hatékonysággal kellene gazdálkodnunk.

Arról nincs szó, hogy ne legyen a lakástulajdonosoknak bizonyos, lakáson kívüli tároló-helye, de a mai kaotikus helyzetet egy átlátható rend kéne felváltsa. Műszakilag szépen megoldható lenne, hogy 2-20 négyzetméternyi kizárólagos használatú tárolókat alakítanánk ki a már száraz-falú pincékben, úgy, hogy maradjon olyan, valóban osztatlan közös tulajdonú rész, amit nem lomtárként, hanem mondjuk közösségi térként (edzőterem, szauna, gyerek-foglalkoztató, stb.) használhatunk.

Erre rendkívül alkalmas pinceszakaszunk is van, amely a leghátsó udvarra néző nagy ablakokkal rendelkezik, de most csak lomok uralják.

A lakásokhoz kizárolagosan tartozó tárolókat mindenki a saját igényei szerint választhatja, - akinek egyáltalán nem kell, és akinek 20 négyzetméternyi az igénye, találhat magának megoldást -  de ezért, bizonyos összeget fizetnie is kell. A most épülő társasházakban elfogadott rend, hogy a lakáson kívül is vannak tulajdoni részek, úgy mint mélyparkoló vagy tároló. Ezt a tulajdonosok külön veszik meg,  és minimális közös költséget fizetnek érte. Ezt mi is megtehetjük - igaz, ez alapító okirati módosítással jár, de a következő részekből majd kiderül, hogy nem csak ezt kéne módosítani, tehát végső soron, a saját tulajdonú pincerekeszek kialakítása része lenne egy nagyobb átrendezésnek.

A cél, hogy minél rendezettebb környezetben, minél kisebb közös költséget fizessünk, de az a közös költség az igénybevett szolgáltatások arányában legyen meghatározva. Azzal, hogy a pincerekeszek nem közösek, hanem kizárólagos tulajdonú, rendezett tárolókká válnak, és ezzel bizonyos bevételt generálnak a közösségnek, a házunk lehetőségeinek jobb kihasználása felé tehetjük meg az első lépést.

3 komment

XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban_1_ Utcai homlokzat

2009.11.23. 17:34 Amichay

Ahogy az előző bejegyzésben írtam, a legfőbb, szakmai feladatomnak, mint városgazdász - aki egy időre igyekszik ellátni a ház közös képviseletét - azt tartom, hogy megszülessen egy koncenzusos jövőkép, ami minden lépésünket motiválja.

Ehhez, első lépésben alapos felmérés volt szükséges, néhány szakértő bevonása, tervek készítése, bizonyos esetekben az engedélyezési eljárás megindítása. Ez a homlokzati terv - még csupán munkaközi stádiumban, ennek a munkának a kezdete.

Tekintettel arra, hogy nyáron volt egy homlokzatfelújítási pályázat, amelyen csak azért nem vehettünk részt, mert nincs a birtokunkban a homlokzatfelújításra vonatkozó, a műemlékfelügyelettel egyeztetett, jogerősen engedélyezett terv - ebbe az irányba is megtettük az első lépéseket - levéltári gyűjtés, első egyeztetés a hatóságokkal és az első munkaközi tervek elkészítése. Ezek nélkül nincs miről beszélni.

A műemlékesekkel való egyeztetés eredménye, hogy a  lábazati, tardosi kemény mészkő színvilágának a továbbvitelét tartanák jónak. Felemelni a lábazatot 1,00-1,20 magasságáig, amikor a földszinti nyílászárók, a kapuval együtt, az eredeti kapu formavilágát idézők - itt-ott még fellelhetők a valóságban is az eredeti motivumok, például az asztalosműhely portálja esetében - és a borvörös árnyalat felé hajló barnák, míg a vakolat a kőnél világosabb árnyalatú lenne. Az emeleti nyílászárók fehérek maradnának. A rajzon kicsit túl rózsaszinné vált a színezés, de aki már járt a felújított liftünkben, az látta a borvörös és a hozzá illő, halvány árnyalatot - ami már a műemlékesekkel való egyeztetés után született, ennek alapján el lehet képzelni a hatást. A  tardosi követ rendszeresen használták mint lábazatot a XIX. századi építkezések során. Pattintott, polírozott, mattcsiszolt és antikolt felületkezeléssel rendkívül változatos  a megjelenése. A második udvar függőfolyosói és a lépcsők is abból voltak, míg egy "IKV-felújítás" során el nem lopkodták.

Az utcai homlokzatunk, ha szépnek nem is mondható - a rikító sárga kapu, a szürke falak, a többnyire lehúzott rolókkal - , de nyóckeri átlagban mégsem állunk nagyon rosszul. Viszont, ha bármilyen pályázaton, amit évente kiírnak homlokzatfelújításra, részt akarunk venni - jogerős építési engedéllyel kell rendelkeznünk. Mivel nincs, meg kell csináltatnunk, engedélyeztetnünk kell, és alkalom adtán ezzel pályázni felújítási forrásokra.

Az adottságságainkat tehát egyfelöl meghatározza az a műemléki környezet, amelyet a szomszédos kéményseprőház jelent, ám a kapun belül úgy alakíthatjuk a környezetünket, ahogy jónak látjuk. Ez persze nem jelenti azt, hogy nem érdemes tiszteletben tartani azt ami érték, de lehetőségünk nyílik felülvizsgálni minden egyes részletet és és feltenni a kérdést, hogy lehetne mindezt jobbá tenni.

 

4 komment

A közös képviselő egy hétköznapja...

2009.11.20. 16:20 Amichay

Miután használhatóvá vált a közösségi helyiség "felköltöztem". Lakásomnak azt a részét, amelyben eddig a munkámat végeztem, felköltöztettem és szándékaim szerint ott is marad, mert a háznak adományoztam. A közösségi helyiség berendezésének listája ki van függesztve, abból látható, hogy milyen tárgyakról van szó, és ki mindenki adományozott tárgyakat (számítógépasztalt, mikrohullámú sütőt, DVD-ket, VHS-eket).

Nem "lakom" a közösségi helyiségben, mert az nem lakásnak készült, és arra több oknál fogva sem alkalmas, hanem dolgozom, igaz, többnyire 10-12 órát, az utóbbi időben, hiszen a több éve összekavart, dohos irattárból ki kellett bogarásznom az iratokat a fölösleges fecniktől és tucatnyi másolatokból - első körben, most pedig az érdemi feldolgozás van előttem, hiszen a házban nagyon sok olyan probléma van, aminek már volt valamilyen előzménye, amit meg kell ismerjek. De ezt a "szabadidőmben" teszem, mert amúgy már kialakult a napi teendők rendje, és ezt szeretném megismertetni azokkal, akik úgy gondolják, hogy a közös képviselő lógatja a lábát a fizetéséért.

Reggel 8-kor bekapcsolom a számítógépet, hogy az interneten ellenőrízzem a számlánk egyenlegét. A másik számítógépen (mindkettő a sajátom és nem része az adománylistának, de ezeken dolgozom) a havi bevételi listára bejegyzem név szerint a beérkező közös költségeket. A házunknak 77 befizetője van. 76 tulajdonosi közös költség és egy, a volt házmesterlakás bérleti dija.  Vannak, akik közvetlen banki átutalással, és vannak akik postán fizetnek. A postai befizetések néhány nappal később jelentkeznek a számlán, és külön értesítést kapok arról, hogy ki volt a befizető. Éppen ezért az Excel-táblázatban dátum szerint oszlopba írom az összegeket, amelyekből azonnal tudom, hogy az adott napon mekkora a havi bevételünk és azzal is össze tudom hasonlítani, hogy az adott hónapban mennyi kell, hogy beérkezzen. A táblázatban zöld "B" jelzi a banki befizetéseket, és piros "P" a postai befizetéseket, mert utóbbiaknak eleinte csak az összege szerepel, és csak azután tudom meg a befizetők nevét és a teljes összeg résztételeit. A színekkel való jelzés azért praktikus, mert az ember szeme könnyebben és gyorsabban felismeri az éppen szükséges sorokat, mintha az egész monoton fekete lenne.

A bevételi-táblázat megoszlik a tulajdonosi bevételekre és egyéb, például bankkamat, vagy bérleti dij, esetleg a biztosítótól érkező kártérítési díjak, stb. majd végül a legalsó sorban a teljes havi bevételt is kiszámítom. Ezzel párhuzamosan, készül a Naplófőkönyv, amely mind a bevételeket mind a kiadásokat jegyzi, a kiadásokat főcsoportok szerint csoportositva is (takarítás, ügyviteli költségek, közüzemi számlák, tervszerű karbantartás, felújítás, banki költségek, adók és biztosítás), amelyek egy további analizisben még részletesebben szerepelnek. Tehát, minden reggel aktualizálom ezeket a táblázatokat az internetes bankszámlatörténet alapján.  Az egyenleg alapján látom, hogy mit tudunk kifizetni úgy, hogy mindig maradjon vésztartalék, két-háromszázezer forint.

Egy ház minél jobban működik, annál ritkább kell legyen a váratlan meglepetés. Ezért az épület állapotfelmérése alapinformáció, amelyre minden karbantartási és felújítási munka épül. Amikor ez év áprilisában átvettem a házat, amely átadás-átvétel gyakorlatilag egy iratcsomó átvételére szorítkozott, első dolgom az épület alapos bejárása volt pincétől padlásig, majd a részleteket különböző szakértőkkel vizsgáltattam meg. Igy történt az épületben lévő talajnedvességet illetően, a viz, csatorna és elektromos rendszerrel kapcsolatban, a tetőszerkezet állapotára vonatkozóan, sőt a függőfolyosók rétegrendjét  is feltárattam.

Ha tudjuk, hogy mi a pontos helyzetünk, akkor a következő lépés azt kijelölni, hogy hová akarunk eljutni. Ebben az esetben nem kielégítő annyit mondani, hogy jobb legyen, vagy mint sokan mondják - ne legyen rosszabb. Ezt a házat 1850 és 1885 között építették, aztán sokféle  ráépítés, átépítés is volt, majd IKV-felújítás iszonyú rombolással egybekötve.

De ebben a házban sem - mint ahogy Budapesten általában sem - kérdezték meg maguktól az emberek, hogy mivé akarjuk alakítani a lakókörnyezetünket? Hogyan akarunk élni? Úgy, ahogy a nagyanyáink, úgy, ahogy az ötvenes években, vagy esetleg egészen másként, ami jobban illik a mához? Nos, lehet, hogy én egy kütyaütő közös képviselő vagyok, de engem április óta az foglalkoztat leginkább, hogy miként lehetne kiaknázni ennek a szerintem, különlegesen jó adottságokkal rendelkező háznak a ma még rejtőzködő potenciálját. Tehát, amikor éppen nem a felújítási-karbantartási munkákat szervezem, könyvelek, vagy az egyéb aktuális problémát igyekszem megoldani a házban, akkor a fejlesztési programon dolgozom - arra a kérdésre szeretnék válasz-lehetőségeket felvázolni, hogy hová is tartunk? Tekintettel arra, hogy városgazdász az alapszakmám, ebben benne van mindaz a tapasztalat és tudás, amit az elmúlt 35 évben megszereztem. A címe: " XXI. századi életforma egy XIX. században épült belvárosi házban".

6 komment