A mi házunk

Hiszem, hogy egy XIX.században épült házban is meg lehet valósítani a legkorszerűbb, XXI. századi életetforma kényelmes keretét. De ezért tenni kell! Városgazdász és újságíró diplomával, harminc éves építőipari gyakorlattal tekintek a társasházra, amiben lakom. Kritikus vagyok, de igyekszem segíteni is a közösségnek. Voltam közös képviselő - akkor indítottam ezt a blogot, ma már nem vagyok az, de felelősségteljes tulajdonos igen, ezért folytatom.

Linkblog

Friss topikok

  • ...szintén: @Amichay: Közben "lesett", és össze is tört... Szép, bolond világ... Sajnálom. Sajnálom, hogy "A... (2014.05.24. 21:06) Manapság...
  • Amichay: @flash.gordon: A komposztálót azonnal felszámolták, amint lemondtam a közös képviseletről. Én tová... (2012.11.22. 13:45) Végkifejlet
  • bodis.lajos: Éva, fantasztikus munkát végeztél. Három év után próbálom, próbáljuk újraéleszteni a reflexiót. Na... (2012.10.23. 11:07) Pályázat - titkok és mutyizás nélkül?
  • Amichay: @naszoszo: Az alapító okiratban kell szerepeljen az, hogy az üzletek minden négyzetmétere dupla a... (2011.05.03. 17:46) Jövőkép
  • városjáró: Szia Éva! Miújság a ház ügyeivel? Siker? Kudarc? Stagnálás? (2010.10.22. 16:08) Nem álmodtam - ez már a valóság!

Jövőkép

2009.12.21. 19:51 Amichay

img_4448.jpg

Amikor 2009. március végén megválasztottak az intézőbizottság elnökének, azt ígértem, hogy a közös költség nem fog emelkedni, amíg ezt a posztot én töltöm be.

Az itt felvázolt jövőkép lényege az, hogy a közös költség fokozatosan csökkenjen, miközben a szolgáltatások szintvonala nő. Ez csakis, egy minden eddiginél jobb gazdálkodással érhető el, amely alapja:

_ a lehetőségeink felmérése,

_ a célmeghatározás,

_ tudatos és következetes törekvés az ütemterv  szerinti megvalósításban.

 

A társasház megalakulásakor (1991) készült egy részletes, fizikai állapotfelmérés az épületről. Az azóta eltelt időben javult a helyzet, mivel a különböző közös képviselők végeztettek felújítás-jellegű munkákat. Azonban ezeket a felújításokat nem szervezte rendszerré egy alaposan átgondolt jövőkép. Rendszerint, az éppen felmerülő szükség alakította a döntéseket, a felújítás pedig "helyreállító", nem pedig "előrelátó" – jellegű volt. Mindvégig hiányzott egyfajta koncepció, amely az épület lehetőségeit feltárta volna és azokra alapozva, előre tervezte volna a ház megújulását.

Ezt az ötletszerű felújítást erősítette az állami támogatások rendszere, amelyben a hatóság találja ki, hogy adott időszakban mire ad pénzt – így a pályázati pénzek reményében nem feltétlenül az ésszerű technológiai sorrendet követte az elvégzett munka. Ennek következtében azonban, az "ingyenpénz" dacára, összességében, a felújítás drágább, mintha azt tervszerűen és technológiailag ésszerű sorrendben végzik.

További problémákat okozott, sokszor, a szakértelem hiánya, amikor az optimális műszaki tartalom és ár helyett a legolcsóbbat választotta a Társasház a különböző árajánlatok között, aminek következtében az elvégzett munka kétes szinvonalúra sikeredett – lásd: kéményfelújítás 2008-ban, gázvezetékfelújítás, kapucsere, stb. korábban...

A mi házunk a XIX. század második felében épült. Tekintettel az állami elhanyagoltság évtizedeiben felgyülemlett feladatokra, komoly problémát jelent a fenntartás és felújítás finanszírozása akkor, ha csupán a közös költségre és a megpályázható támogatásokra hagyatkozunk. Ez  történt 2007-ig, a Vodafone-antenna telepítéséig. Rakéta sebességgel emelkedett a tulajdoni hányadra eső közös költség, anélkül, hogy igazán számottevő javulás állt volna be a lakókörnyezetben. A "gazdálkodás"  csupán a befolyt pénzek elköltésének módjára szorítkozott, ahelyett, hogy alternatív források felkutatását is kilátásba helyezte volna.

Ez a "szegény ember"-attitűd, amely beteges spórolásban nyilvánul meg, míg az "alkotó ember"-attitűd a megoldási lehetőségek közt kutatva a bevételi és kiadási oldal dinamikus változásával ér el egy optimális  gazdálkodási formát.  Míg a "szegény ember" – attitűddel csak keservek árán lehet megsórolni valamit, de sem gazdaságos működésről nem beszélhetünk, sem pedig fejlődni nem lehet, addig az "alkotó ember" – attitüddel határtalan  lehetőségek nyílnak meg előttünk. Hogy mennyire igaz a házban uralkodó szellemiségre a "szegény ember" – attitűd, azt jellemezi a korábbi vezetők részéről sokszor ismétlődő kiszólás, hogy  "a háznak nincsen pénze", miközben havi egymillió feletti a ház bevétele. Ezzel a "nincsen pénzünk" szemlélettel olyan műszaki megoldások születtek, amelyek kifejezetten pazarlóak voltak. Vagyis, ha belátható időn belül el akarjuk érni, hogy a mi házunkban a XXI. századnak megfelelő formában éljünk, ahhoz mindenekelőtt a szemléletmódunkat kell megváltoztatni: a mi házunk nem szegény, hanem tele van nagyszerű lehetőségekkel, amelyeket érdemes kiaknáznunk!

Lehetőségek és korlátok: 

A ház két épületszárnyában a "hasznos", vagyis a lakások és az üzletek alapterülete összesen: 4531 négyzetméter. Ezek után fizetünk közös költséget. A lakások négyzetméterenként 214 forintot, az üzletek ennek a dupláját.

Ebből a pénzből kell fenntartanunk, mint osztatlan közös tulajdont  a három kertet (385 + 196 + 162 = 743 négyzetméter), a három lépcsőházat ( 156 + 64 + 107 = 327 négyzetméter), a különböző közlekedőket, függőfolyosókat, összesen 709 négyzetméternyi területen, a közösségi helyiséget - 22 négyzetméter, a szeméttárolót - 7 négyzetméter, az 50 négyzetméternyi légudvart, az 1126 négyzetméternyi pincéket, az 1458 négyzetméternyi padlást, minden tartozékával együtt. Nagyságrendileg ez azt jelenti, hogy minden "pénzt hozó" négyzetméterből mégegyszer annyit kell "eltartani". Takarítani, karbantartani és persze felújítani, amikor szükséges. A felsoroltak közül a szeméttároló és a közösségi helyiség kivételével minden terület, valamilyen szintű felújításra szorul, amit a későbbiekben részletezek. Most csak azt szeretném érzékeltetni, hogy elképesztően nagy területről van szó, különösen a "hasznos" alapterület függvényében.

De ha megnézzük, ebből a négy és félezer négyzetméternyi területből igen nagy arányt képviselnek a mai lakáshasználathoz nem feltétlenül szükséges területek, konkrétan a pincék (1126), a padlásterek (1458), a légudvarok földszinti része (50), a cselédlépcső egy része(50) – összesen: 2684 négyzetméter. A XIX. században, az akkori életformához hozzá tartozott a tüzelőt raktározó pince, a cselédlépcső, a vízelvezetést és hőszigetelést biztosító magastető alatti padlástér. A légudvarok ma is funkcionálisak, de annak semmi értelme, hogy a földszintjük az osztatlan közös tulajdon része legyen. Ezek a területek ma csak "viszik a pénzt", ezért szükségszerű megvizsgálni, hogy miképpen "hozhatnak pénzt", annak érdekében, hogy a felújításukra fedezetet teremtsünk.

A mi házunk nem műemlék, de a mellettünk lévő Kéményseprőház miatt műemléki környezetben vagyunk, ezért ha bármikor felújítjuk a homlokzatot, és ehhez bármilyen támogatást szeretnénk megpályázni, a KÖH által is elfogadott homlokzati tervre építési engedélyt kell szereznünk. Éppen ezért, amikor a lehetőségeinket és a korlátokat elemezzük, tudnunk kellett azt is, hogy melyek azok az elvárások, amelyeket a hatóság támaszt velünk szemben, ebben a tekintetben.
A Levéltárban átvizsgáltuk az összes fellelhető dokumentumot és többször is konzultáltunk az illetékesekkel.  

A mi házunk roppant szerencsés adottságokkal rendelkezik, azáltal, hogy észak-nyugati, utcai homlokzattal, mintegy 90 méter mélyen befelé nyúló telken fekszik. Mintha a XIX. században már tudták volna, hogy ez ideális terep a napelemek tetőre telepítésének. Úgy képzelhetjük el, mint megannyi napraforgó a padlás helyén, amelyek elektromos áramot termelnek! Ezek az úgynevezett fotovoltaikus elemek egész évben üzemelnek, nem igényelnek közvetlen napsugárzás, bár kétségtelen, teljesítményük mértékét a napsütés befolyásolja. (Budapesten azonban elég magas a napsütéses órák száma – évi 2000 óra körüli.) Az utóbbi évtizedekben sokat javult a hatásfokuk, és a mind szélesebbkörű alkalmazásuk miatt a telepítés költségei csökkennek. Hírek szerint, a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium Fejlesztési igazgatósága a zöld beruházási rendszerek támogatását kiterjeszti a hagyományos technológiával épült társasházakra is.

Vagyis, annak az 1458 négyzetméternyi padlásnak a nagy részét, amely most kihasználatlanul terpeszkedik a fejünk felett, olyasmire használhatnánk, ami folyamatosan termeli a pénzt a ház számára és ezzel fokozatosan csökkenthetjük az egy négyzetméterre eső közös költséget.

Miért napelem? Miért nem adjuk el a padlásteret?

1. Ha eladnánk a padlást – volt erre korábbi kísérlet – akkor ugyan kapna a ház egyszer annyi pénzt, ami a most aktuális felújításokat fedezné, de közben az egy bejárathoz kapcsolódó lakások száma drasztikusan megnőne (kb. 50-el, vagyis 120 lakásossá válna a ház), ami a felújított épület ellenére a meglévő lakások értékének csökkenését eredményezné hosszú távon.

2. Az egyszeri helyett, olyan folyamatos bevételt érdemes generálnunk, amely a meglévő lakások értékét növeli, miközben az egyes tulajdonosok kiadásait hosszú távra csökkenti. Vagyis nem a lakások számát, hanem a házhoz kapcsolódó szolgáltatások mértékét kell növelnünk.

Igen ám, de a napelemek telepítése komoly beruházás – még akkor is, ha állami támogatásként 60-70%-nyi részt lehet majd megszerezni. Az önrész így sem csekély, különösen, ha azt a megoldást választjuk, ami a legalaposabb és leghosszabb távra gondol előre, vagyis ahhoz, hogy maximális felületen lehessen napelemeket felállítani – a jelenlegi tetőszerkezet helyett az udvari szárnyakon zöldtetőt létesíteni. A zöldtető önmagában is számos műszaki előnnyel jár a cseréppel fedett padlással szemben, de számunkra nemcsak a hőtechnikai, vízelvezetési, akusztikai tulajdonságai kedvezőek, hanem fontos, hogy ennek révén több napelemet tudjunk elhelyezni.

Mivel a homlokzati szárny az utcakép része, ráadásul műemléki környezetben vagyunk, arról nem is beszélve, hogy a jelenlegi, egyetlen, nem közös költségből származó bevételünk, a Vodafone-antenna is a homlokzati tetőszerkezet csúcsán van – ennek a résznek a változatlan formájú felújítása célszerű. A Bródy 15 felöli tűzfal 1991 óta problematikus állapota ezt sűrgetővé is teszi. A 2008-ban történt kéményátépítési akció pedig annyira tönkretette a cserepezést, hogy annak cseréje is 4-5 éven belül elkerülhetetlen. Tehát mindenképpen hozzá kell nyúlnunk a padláshoz, de nem mindegy, hogy csak költünk rá, és marad a kihasználatlan tér, vagy a változást arra használjuk fel, hogy a tető ne csak vigye, hanem hozza is a pénzt.

Lehetséges olyan üzleti konstrukció, amikor a kétemeletes épületszárnyra csak egy korlátozott alapterületű ráépítés történne a padlás helyén – 800 négyzetméternyi alapterületből 480 négyzetméternyi, úgy hogy az udvar jelenlegi benapozását az nem változtatja meg. Összesen 5 db tetőteraszos, elegáns lakás, saját beruházásban, saját értékesítésben, amikor a ház jelenlegi tulajdonosai elővásárlási joggal rendelkeznek.

Az ebből származó bevétel jelentené a napelemes zöldtető-beruházás önrészét. Ezzel csak minimálisan növekedne a lakások száma az épületben, olyanokkal, amelyek szinvonala felfelé húzná a többi lakás értékét is. Igaz viszont, hogy jó árat akkor kaphatunk ezekért a lakásokért, ha az épület közös területei is  egy a mainál magasabb szinvonalra kerülnek. Éppen ezért, ezt a beruházást kisebbek kell kísérjék, illetve részben, meg is kell előzzék.

A felesleges osztatlan közös tulajdonú részek "privatizációja":

A lehetőségek között, a bevezetőben említettem, hogy a cselédlépcső eredeti funkciója megszünvén, annak fenntartása ma indokolatlan. Tűzvédelmi okai sincsenek – szakértővel megvizsgáltattam. Tehát, ahelyett, hogy takaríttatjuk, világítjuk és felújítjuk, az emeletenkénti 12 négyzetmétert eladhatjuk az egyik szomszédos lakás tulajdonosának. A jelenlegi ingatlanárak mellett, ha a tulajdonjogot 100 ezer Ft/négyzetméterért átadjuk, valamint az átépítéssel kapcsolatos összes tennivalót (tervezés, engedélyeztetés, kivitelezés lebonyolítása) központilag szervezzük meg, és a költségeket átlátható módon arányosan elosztjuk, akkor mind a Társasház, mind a lakástulajdonosok jól járnak.

A közösség megszabadul 64 négyzetméternyi problémától, a bevételből megoldhatja a liftes lépcsőház továbbépítését a padlástérbe, ezzel megnyitva a lehetőséget a későbbi, optimális  padlástér-kihasználás előtt, a lakástulajdonosok pedig méltányos áron egy szobával megnagyobbíthatják az ingatlanjukat. Az első, második és harmadik emeleten a szomszédos lakások egyikéhez lehet kapcsolni, a földszinten a pincelajárat miatt motortárolóvá alakítható a felszabaduló rész, a negyediken pedig a társasházi iroda-irattár költözhetne a kisebb területre, igy a 22 négyzetméteres, jelenlegi, közösségi helyiség kiadhatóvá válna – újabb, folyamatos bevételet generálva a közösségnek.

A ház osztatlan közös tulajdonában lévő légudvarokat is ( kb. 50 négyzetméter a földszinten) célszerű lenne elidegeníteni, különösen azután, hogy kettőt máris elbirtokoltak és beépítettek a szomszédos lakástulajdonosok. A jogsérelmet érdemes lenne felszámolni, rendezni a kialakult helyzetet, és műszakilag is korrekten megoldani a kritikus pontokat. A légudvarok falain a vakolat rettenetes állapotban van, többnyire – a földszinti területek privatizációjából származó bevételt alapvetően a felújításra kellene fordítani, ezzel mind jogilag, mint az épület állapota szempontjából tiszta helyzetet teremthetnénk ezeken a pontokon.

A pincék ma lomtárként funkcionálnak. 1126 négyzetméter talajnedvességgel átitatott lomtár. Ez az egyik legnagyobb pazarlás – "szegény ember" módjára. Lehetnének persze praktikus, lakáson kívüli tárolók, de ahhoz meg kellene szüntetni a falakban lévő nedvességet. Ennek költsége 5-6 millió forint. Igaz, a talajnedvességet mindenképpen meg kell szüntetni, mert az rongálja az épületszerkezetet, az egészségre is káros. Ugyanakkor, egy nagy közös lomtárra milliókat költeni nem tűnik ésszerűnek. Új társasházakban elfogadott, hogy vannak a lakásokon kívüli privát tárolók, amelyeket telekkönyvileg is bejegyeznek, mint az ingatlanhoz tartozó rész, és utána bizonyos, minimális közös költséget is fizetnek. Ha viszont fizetni kell érte, akkor az emberek nem feltétlenül tartják ott az egyébként lomtalanításkor kidobható dolgokat. Ha pedig egy pince rendezett és tiszta, akkor kicsi az esélye annak, hogy ott patkányok telepedjenek meg. Vagyis a pincék privatizálása sorozatos előnyökkel jár a közösségre nézve.

Ráadásul a mi házunk pincéi között vannak olyanok is, amelyek nem annyira pincének, mint szuterénnek számítanak, félig a földben, de a harmadik udvarra hatalmas ablakokkal – sokkal többre érdemesek, mint lomtárnak.

Ha alapos tervezéssel, szépen felosztanánk azokat a pincéket, amelyek a belső szárnyak alatt vannak – kisebb és nagyobb, privát tárolókká, a felmerülő igények szerint, akkor nagy valószínűséggel a harmadik udvarra néző szuterént és az utcai front alatt lévő pincéket jobban is hasznosíthatnánk, és legfőképpen megteremtenénk a pincék kiszárításának anyagi forrását.

Az átalakítás ebben az esetben is központi, saját beruházásban történne, fokozatosan, hogy ne csak terv formájában, hanem a valóságban is érzékelhessék a tulajdonosok a különbséget. A folyamat végére felszabaduló szuterént a magasabb házi szolgáltatások körébe lehetne utalni azzal, hogy ott edzőtermet, gyermekfoglalkoztatót, szaunát alakítanánk ki, sőt a harmadik udvaron egy 3x18 méteres úszómedence sem elérhetetlen álom.

Az utcai fronton az üzletek jobb kihasználtságát szolgáló helyiségeket is lehetne telepíteni akkor, ha a pincék nem lennének nedvesek.

A szinvonalemelésre szoruló közösségi terek felújítása:

A mi házunk legfőbb értéke a kert. Annak ellenére, hogy ma mind a három kertünk csak látványként élvezhető, nem igazán funkcionális a használata. Kerülgetni lehet, ahelyett, hogy benne járnánk. Csak a beton placcokon lehet leülni, de ott sem úgy, hogy a szomszédos lakások privát életét ne zavarnánk. Nincs helye benne igazán se gyereknek, se felnőttnek, se idős embernek.

A kert csak úgy van – nincs rendesen kitalálva, megtervezve, a növények telepítése is meglehetősen esetleges.

Az első udvar kútszerű arányai miatt minden hang megsokszorozódik, legyen az egy kalapács zaja, vagy a zeneimádó szomszéd rádiója.  Éppen ezért a növényzet intenzitásának növelése nem csupán esztétikai követelmény.

A kert tervezett és rendezett növényzete a zöldtetővel kerülne kapcsolatba, ha a jellegtelen gangkorlátokon és az első udvar északra néző csupasz falán borostyánt, vadszőlőt futtatnánk, és minden növényzet öntözését automatikus, csepegtető rendszerrel oldanánk meg.

A gyarapodó növényzet klimatikus és akusztikai előnyei mellett az ingatlan értékének növelő hatása sem elhanyagolható. A blogban részletesen foglalkoztam ezekkel éppúgy, mint a lépcsőházak felújításának lehetőségeivel.

A jelenlegi bevételekből, vagyis a közös költség befizetésekből és a Vodafone bérleti dijából belátható időn belül fel kell újítanunk az elektromos hálózatunkat, mielőtt még a rohamosan növekvő  terhelés nem teszi ezt a felújítást nagyságrendekkel drágábbá.

Csak ezután érdemes beszélni az első udvar alsó három szintjének vakolatjavításáról és festéséről, de erre csak akkor érdemes pénzt költeni, ha a pincefalak nedvessége megszünt, hiszen a talajnedvesség nyomai még a földszinti falakon is láthatóak – az új vakolatot-festést ledobná.

A gangok burkolata, különösen az első udvarban olyannyira repedezett, hogy az esővíz átszivárog a szerkezeten és itt-ott  már ledobta az alatta lévő emeleten a menyezeti vakolatot. Egy négyzetméternyi gangburkolat-csere, lábazattal, szigeteléssel, vízvetővel, csúszásgátló új burkolattal nagyságrendileg 20 ezer forint és ebből 390 négyzetméterünk van.

A korábban, gyenge minőségben felújított épületrészek a kaputól a lépcsőházakig újra pénzt emésztő feladatok, hacsak nem szánjuk rá magunk arra, hogy előre menekülünk – radikálisan újat hozunk létre a fejünk felett.

Az alábbi ábra a XXI. századi életformára való áttérés logikai sorrendjét igyekszik felvázolni:

 

magas szinvonalú szolgáltatások

alacsony közös költség

folyamatos bevétel a közös költségen kívül:

 napelemes zöldtető beruházás

források:

előkészítő-értéknövelő beruházások:

állami támogatás

cél:

forrás:

5 db tetőteraszos lakás – saját beruházásban

pinceszárítás

pincetároló-privatizáció

kísérő-értéknövelő beruházások, amelyek forrása a napelemes projekt hozadéka illetve téma szerinti pályázatok:

Kapualj, lépcsőházak, gangok, kertek rendbetétele – gazdaságos és hatékony fenntartására való átmenet….

a homlokzati padlás rendbetétele

cselédlépcsőház-bontás

légudvarok rendbetétele

légudvarok földszintjének eladása

méretlen elektromos hálózat felújítása

2010 évi közös költség felújítási alapja

 

A Társasház szolgáltatásainak szintje a projekt megvalósítása után:

1. Rendezett, tiszta környezet, ahol tervszerű, rendszeres karbantartással elkerülhetők a további, kampányszerű felújítások.

2. A  hasznos alapterületek aránya megnövekszik, ebből kifolyólag az egy négyzetméterre eső közös költség fokozatosan csökken.

3. Miután a beruházásból származó bevétellel minden felújítási igényt kielégítettünk, a további, folyamatos bevétellel radikálisan csökkentjük a tulajdonosok által befizetendő közös költséget.

4. Kultúrális és sportolási lehetőségek a házon belül  - önköltségi áron.

17 komment

A bejegyzés trackback címe:

http://brody17.blog.hu/api/trackback/id/tr291614211

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

ragi 2009.12.22. 15:26:48

A terv igen ambíciózus és imponáló, már akkor is dícsérőleg írtam róla, amikor részletekben jelent meg. Az is jó, hogy kinn van a faliújságon és gondolom a Podmaniczky-szobában/közösségi helyiségben több nyomtatott példány is rendelkezésére áll azoknak, akik nem szereznek/tudnak képernyőről olvasni ill. az udvaron ácsorogva olvasni.
Sajnos ez az ábra nem egyértelmű számomra, főként hogy a logikai sorrendet ábrázolná.
Ami a lényeget illeti - szívesen élnék egy ilyen házban és ha a jelenlegi horror közös költség befizetés nem nő, sőt csökken, természetesen szívesen fizetek plusz szolgáltatásokért.

br17 2009.12.22. 16:32:55

@ragi:a terv nyomtatott példányát az összes tulajdonos megtalálta a levélszekrényében,így aki nem tud képernyőről-,vagy udvaron ácsorogva olvasni,az is elolvashatja,ha akarja!

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2009.12.24. 15:41:19

@br17: Ez igaz, de ennek az ötoldalas tanulmánynak alapvetően vitaindító szerepe volt - már kaptam néhány személyes reflexiót, ami nyilvánvalóvá tette számomra, hogy még további magyarázatokra lesz szükség, és persze a javaslatok nyomán még további egyeztetésekre. Ez csak a munka kezdete - kérdés, hogy mennyire hajlandók befogadni a tulajdonosok az első olvasásra talán szokatlan gondolatokat.

Volt aki azon félelmének adott hangot, hogy ezek az átalakítások milyen sokba fognak kerülni, és az miképpen terheli a tulajdonosokat. Nos, az egész tanulmány éppen azért született, mert szerintem az a módszer, hogy a közös költséget emelgetik - nem követhető többé, hiszen már most is nagyon magas a közös költség. Ezért emeltem ki az elejére azt, hogy ha 2009-re az volt a fontos, hogy ne emelkedjen a közös költség,az elkövetkezendő években eleinte kisebb mértékben, de a projekt befejezésére, vagyis, kb. 5 éven belül, radikális csökkenés kell bekövetkezzen.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2009.12.24. 16:01:09

@ragi: Még bizonyára sokféleképpen kell tudjam érzékeltetni, de az alapfeltevés, hogy az ingatlan kihasználatlan részeinek hasznositása lépne a közös költség-emelés helyébe. Vagyis a közös költségen túli, folyamatos bevételeket kell teremteni a háznak. Most a Vodafone-antennából évi bruttó 2 millió forintunk van (netto: 1,500,000 Ft)szemben az évi 12 milliós közös költség bevétellel, aminek a fele felújítási munkákra megy el. Tehát, miközben növelni szeretnénk a folyamatos, közös költségen túli bevételt (napelemből származó elektromos energia eladásából) felújítási munkákat nem helyreállító jellegűen, hanem előremutató technikai megoldások révén gyorsítjuk.
Érdemes elolvasni az óbudai "Faluház" projekt számadatait: 886 lakásos panelház - "a mintaprojektnek szánt felújítás során a hatalmas panelházba ötkamrás műanyag ablakokat építenek be, 10 cm-es szigetelést kap a homlokzat és a tető, utóbbira 1500 m2 napkollektort telepítenek" -
"A Faluház rekonstrukciós költsége 1,2 milliárd forint, ebből 40 százalék az önkormányzati támogatás, 33 százalék a Panel Plusz Program és 27 százalék a tulajdonosok önrésze."
Vagyis, a mintaprojekt 73%-os állami támogatást kapott ehhez a beruházáshoz. Az önrész ebben az esetben lakásonként kb. 400 ezer forint volt.

A mi házunk jövőképénél is van önrész, csakhogy azt is az ingatlan adta lehetőségekből termeljük ki és nem kell semmilyen célbefizetésre rávenni a közösséget.

Az előkészítő-értéknövelő beruházások szerepe az, hogy amikor az 5 tetőteraszos lakás árát meghatározzuk, akkor a mainál magasabb szinvonalú környezet szerint történjen.
Ezek az elemek, mint aféle fogaskerekek kapcsolódnak egymáshoz. Ha a meglévő eszközökből képesek vagyunk egy jobb környezetet teremteni, akkor jobb árat kapunk, ha nagyobb a bevétel, akkor hamarabb tudjuk az összes kísérő beruházást megvalósítani, akkor pedig hamarabb csökkenhet radikálisan a közös költség.

Vaandor 2009.12.31. 12:36:31

Üdv!

Bár eddig is rendszeresen olvastam a blogot, nem nagyon szóltam hozzá (ha egyáltalán).

Ami ide decemberben felkerült, az tényleg rendkívüli munka már önmagában, tanulmányként is. Arról nem beszélve, hogy olyasvalakinek a tervei, aki vállalja a feltételek megteremtését is - és az eddig olvasottak alapján képes is rá. És akkor a többi, idén végzett munkát még nem is említettem.
A fogaskerekek összekapcsolódnak - de valahol be kell őket rúgni, hogy mozgásba lendüljenek!

Természetesen a ház nem egyszemélyes, nem is szabad, hogy az legyen. Ezért jó hallani, hogy azért a közösség is létezik, működik, talán fejlődik.

Távoli, óbudai kibicként, és a Faluház (szintén külső) "rajongójaként" kívánok legalább olyan mérvű, és sikeres megújulást a háznak, összetartást a közösségnek, kitartást Évának. :-)
És boldog új évet!

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2009.12.31. 16:01:45

@Vaandor: A jókivánságokat nagyon köszönöm - viszont kívánom!

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.04. 18:41:10

Nos, végetért számomra az év végi feltöltődés ideje - tegnap már azzal fogadott az egyik tulajdonostárs, hogy a bezárt kapun belül, a lezárt biciklik közül kettőt elloptak. Máris volt aki nem a tolvajt, hanem a "balettrudat" szólta le, amihez a két bicikli oda lett lakatolva - az új évben is megmaradtak, úgy látszik, a korábbi "erővonalak".

Ma sikerült egy olyan tulajdonostárssal beszélnem, aki nem lakik itt, de egy beázás okán találkoztunk, és miután folyósói pletykaként hallottam, hogy álmodozónak tart a jövőképpel kapcsolatban, gondoltam, hogy érdemes lesz egy-két szót beszélnünk erről is. Nem internetezik, sajnos, igy az ő véleményét ezúton próbálom visszaadni:
Szerinte az elgondolásom a ház jövőjével kapcsolatban utópisztikus. Nem azt mondta - legalábbis nekem -, hogy ostobaság, hanem azt, hogy ilyen gazdasági helyzetben, amilyenben vagyunk, illetve a kormányváltás küszöbén, ez megvalósíthatatlan. Arra a feltevésemre, hogy a jövőkép nem egyenlő a 2010-es költségvetési tervvel, azt mondta, hogy ha ez egy 4-5 éves periódusra vonatkozik, akkor addig sok minden változhat - vagyis a maga részéről azt a gyakorlatot támogatja, hogy ami elromlik azt meg kell javítani és kész.
A beszélgetésünk során felmerült, hogy a régi néha jobb, mint a új, ami meg drága, az megfizethetetlen a mi helyzetünkben.
A következő bejegyzésben igyekszem választ adni ezekre a felmerült kérdésekre, de egyszersmint kérem mindazokat, akiknek bármilyen véleményük van a jövőképpel kapcsolatban, adjanak hangot, mert csak igy alakulhat ki egy közösségi vélemény.
Természetesen, mint szakember, és mint aki ezt az "őrültséget" kitalálta, a magam álláspontját védeni fogom, de nem tartom kizártnak azt sem, hogy olyan ellenvéleményt hallok a részleteket illetően, amit nagyonis megfontolónak vélek, és a saját álláspontomat módosítom ennek függvényében.
Ehhez azonban több kell, mint annyit mondani, hogy ez hülyeség, ne csináljunk semmit, eddig is volt valahogy, eztán is lesz, stb.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.04. 23:26:53

Az előzőekben felvetett kérdésekkel kapcsolatban, hogy mennyire utópisztikus a zöldtető+napelem, cselédlépcsőbontás, pinceszárítás, kertátalakítás...
Aki olvasta a korábbi fejezetekre bontott részletes jövőképet, az meggyőződhetett arról, hogy az egyik pólus a meglévő állapot elemzése volt, illetve a hosszútávú műszaki megoldás keresése. Építészek szoktak igy gondolkodni: azt vizsgálják, hogy a meglévő, de rossz állapotú valamiből mit lehet kihozni, és legfeljebb odáig mennek, hogy ennek mi a költsége.

A városgazdász gondolkodás annyiban különbözik ettől, hogy megkérdezi, hogy miből lehet ezt finanszírozni. Mert, ha nem tudom, hogy milyen pénzből tudjuk fizetni, akkor az valóban CSAK álom. A városgazdász nem mond le az "álmokról", vagyis a fejlődés lehetőségéről, de nem nyugszik addig, amig a fedezetet is meg nem tervezi. Ezért, az összefoglalóban azzal kezdtem, hogy az egész "álom" megvalósulásának az lehet az alapja, ha nemhogy nem emelkedik, hanem fokozatosan, hosszú távon csökken a közös költség. Ez a produkció, nem pedig az, hogy minden évben emeljük a közös költséget, vagy célbefizetést szavaztatnak meg.

Viszont a városgazdász sem varázsló, tehát, ha nem a közös költségből, akkor valamilyen más forrásból kell előteremteni a pénzt a felújításokra, a következetes és gazdaságos karbantartáshoz. Nagyanyám azt mondta volna, hogy az "aranytojást tojó tyúkot nem vágjuk le", vagyis azt ami folyamatos bevételt jelenthet, azt nem pazaroljuk el. Csakhogy ebben a házban előbb meg kellett találni, hogy hol is az aranytojást tojó tyúk.

Feltételezésem szerint minden olyan terület, amely most "csak viszi a pénzt", valójában aranytojást tojó tyúk, ha azzá tesszük. Ehhez viszont jó előre kell gondolkodni, sőt, jóval előbbre, mint mások, hogy az állami támogatásokért folyó versenyben ne tartozzunk az átlaghoz, hanem mi legyünk az elsők! Ez nem függ gazdasági, sem politikai helyzettől - vannak, akik elsők tudnak lenni, és vannak, akiknek csak arra tellik a kreativitásból, hogy kövessék az elsőket! Az egyenlőség egy eszme, nem pedig a valóság!

A kérdés, hogy mi elsők akarunk lenni, vagy megelégszünk a szürke átlaghoz méltó követő magatartással? Ez nem pénz kérdése, hiszen nem kell megfizetni egy kreativ menedzsert, aki kiemelt tiszteletdíjért készít egy fejlesztési programot...:) A kérdés tehát csak annyi, hogy merünk előre gondolni és minimálisan tenni is ezért, vagy ugyanazért a pénzért megelégszünk az évizedeken át elviselt környezetünkkel és azzal a módszerrel, hogy a felújításokat továbbra is úgy fedezzük, hogy egyre mélyebbre nyúlunk a zsebünkbe.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.05. 12:47:34

@Amichay: Szeretném azt is hangsúlyozni, hogy ha nem csinálunk semmit, vagyis nem gondolunk a jövőre, attól a problémáink nem oldódnak meg, csak az történik, hogy minden egyes felújítást később, nagyobb költséggel tudunk kivitelezni.
A tető felújítása mai árakon 19 millió forint nagyságrendű munka, amit ha nem csinálunk zöldtetőt, akkor is meg kell csináltatnunk az elkövetkezendő öt éves periódusban. És ne feledjük, a tavalyi kéményfelújítás közel sem oldotta meg a ház kéményproblémáit! Ahhoz, hogy a tetőt a XIX-XX. században épített formájában rekonstruáljuk és a kéményeket (bélelés nélkül) rendbe tegyük nagyságrendileg 22-25 millió forintra van szükség. Minél később, annál többe, természetesen, miközben tetőjavításokra minden évben el kell költenünk annyi pénzt, amibe a toldozgatás-foldozgatás bele kerül. Ha valahogy kiizzadjuk, akkor sem fogjuk tudni a meglévő padlást valami értelmes dologra használni, de legalább a toldozgatás-javítgatás megszűnik és nem lesz beázásveszély. Vagyis ez a projekt csak viszi a pénzt, marad az ezer négyzetméteres semmi a fejünk felett. Pályázati pénzt - az eddigi tapasztalataim alapján - aligha tudunk erre szerezni, maximum, ha úgy elhanyagoljuk a tetőt, hogy életveszélyesnek minősithető - nem tudom, hogy a felső emeleti lakók ehhez mit szólnak, hiszen amig életveszélyes lesz a tető, addig jócskán számíthatnak beázásra, esetleg nagyobb károkra is.

Ezzel szemben, egy zöldtetőre való átállás, mai áron, nagyságrendileg 33 millió forint lenne, ami persze nagyon sok pénz, de ha ez a napelemes projekt része, akkor erre már sokkal nagyobb eséllyel kaphatunk központi forrásból támogatást. Ha igyekszünk, és nem évek múlva, amikor már többszáz társasház eldöntötte, hogy erre az útra lép, hanem elsőként, aféle mintaprojektként kezdjük a támogatásért való lobbizást - lényegesen nagyobb esélyünk van arra, hogy el is nyerjük. Szerencsére, a környezettudatos épitkezés most divatos jelszó minden politikai párt programjában, a vélhetőleg nyerő párt programjában az energetikai önállóság elérése is szerepel.

Hasonló a helyzet a pincével is, hiszen ha megtartjuk a lomtárat, az nem jelenti azt, hogy a FALNEDVESEDÉSSEL NEM KELL TÖRŐDNI! Csak éppen a lomtárra költjük a közös költségből a milliókat!

De nézzük a gangokat, amelyek statikailag most még rendben vannak, de a burkolathibák miatt a nedvesség már van ahol átjut a szerkezeti részen és az alatta lévő vakolatot rongálja. Meddig lehet halogatni azt a mai áron, nagyságrendileg 14 millió forintos felújítást? 5 évig, tiz évig, vagy addig, amikor már statikai problémánk is lesz?

Ha csak várunk, hogy mi megy tönkre és oltogatjuk a tüzet sorra, akkor az elkövetkezendő 5 évben 40-50 millió forintot kellene költenünk felújításra! A forrás pedig a közös költség, és a VODAFONE, ha szerencsénk van, akkor kisebb pályázati pénzek, amelyekért verekedhetünk a csókosokkal. Vagyis, ha azt akarjuk, hogy csak azt az életformát, amit ma megélünk, azt tartsuk fenn, ne is gondoljunk a jövőre, akkor egyre mélyebbre kell nyúlnunk a zsebünkbe. A szegény ember mindig sokkal drágábban vesz meg mindent - ismerjük az erre vonatkozó népi bölcsességet. Legfeljebb azt módositanám a példázatban, hogy a magatehetetlen ember drágán megfizeti restsége árát. Aki pedig előrelátó, az kikerülhet a szegény-ember viselkedési stílusból.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.05. 13:14:00

Az általam felvázolt jövőképpel kapcsolatos munka rengeteg - nekem, mint közös képviselőnek, nagyságrendekkel egyszerűbb az életem, ha csak könyvelem a bevételeket és a bankban gyűjtögetjük, amig egy nagyobb összeget egyszerre ki lehet adni. Ezt csinálta az elődöm - nyugodt élete volt. Napi egy órai könyvelésért kapott havi 110 ezer forintot számla ellenében. A házba hónapikig be sem kukucskált. Január végén közölte a tulajdonosokkal, hogy mennyi pénzzel tartoznak, közben kifizetett kb. 14 millió forintot a kéményfelújitásra három részletben. Regnálása kezdetén megszerezte azt a három millió forint támogatást, aminél többet kifizetett a kéményellenörzésre... remek üzlet volt a háznak, nem mondom. De azt a tűzfalat, amit 1991 óta sűrgősen felújítandónak tart a hatóság, azt nem tette rendbe a kéményfelújítással egy időben. 2009-re azt tervezte, hogy "spórolunk" - gondolom, hogy a kéményfelújításhoz hasonlóan zseniális projektre, miközben a lift többet állt, mint ment, és a pincében csöpögtek az ősrégi eternit csatornák... Lehet így is csinálni a közös képviseletet. Bizonyára talál a közösség olyat, akinek nincsenek álmai, "őrült ötletei", hanem szépen, komótosan szemléli azt ami van. Nem zavarja senki lelki békéjét. Csak semmi ne változzon! Túl szép a lift, túl kényelmes a közösségi helyiség, túl tiszta a szeméttároló! Azért a négyzetméterenkénti 213 forintért jó lesz a konzervdoboz, mint hamutartó, a takaríthatatlan függőfolyosó, a vizes pince, a lebetonozott udvar - minek álmodni! Aki ennél többre vágyik, az menjen más házban, más városba, más országba!

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.05. 20:28:39

Miközben az ünnepek alatt halálra bosszankodtam azon, hogy szülővárosomban, Pécsett, megint elbaltáztak egy lehetőséget (kultúrális főváros 2010-ben, és egy épitési terület várja a túristákat), addig most találtam egy igen optimista cikket Gyula köponti terének megújulásáról:
epiteszforum.hu/node/14749
Mivel a mi házunkban laknak gyulai honpolgárok (egyetemisták, akik átmenetileg Budapesten élnek, de szüleik továbbra is Gyulán), nagyon örülnék, ha véleményt írnának a cikkel kapcsolatban. Gyerekkoromban sokat voltam Gyulán, de mostanában nem tudom, hogy mi a helyzet, viszont a melléklet cikk éppen azt a szemléletet támasztja alá, miszerint előre gondolni és tenni még anyagilag is megéri, nemhogy az életminőséget illetően.

rozalicska 2010.01.06. 08:24:05

Éva, Gyula egy fantasztikus város lett.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2010.01.06. 10:42:35

@rozalicska: Az építészfórumos cikkben az tetszik a legjobban, hogy elemzi a siker és a sikertelenség közti különbség okait.

naszoszo 2010.12.12. 21:31:22

Kedves Éva!

Nem kommentelni, hanem kérdezni szeretnék. Leírásában (bár nem ez a lényeg, de) említi, hogy a házukban működő üzletek kétszeres közösköltség-hozzájárulást fizetnek. Mi az alapja ennek? 45 albetétes házunkban is felmerült ez a lehetőség, de a közös képviselő szerint ezt csak akkor lehet előírni, ha bizonyítható a nagyobb költség. Szíves válaszát előre is köszönöm: juragy@indamail.hu

vajdapeterutca 2011.04.15. 23:32:20

A társasházi pályázat okán, és nem csak azzal kapcsolatban, írtam arról, hogyan látom a Mihály Éva hatását:

www.mszp8.hu/modules.php?name=Forums&file=viewtopic&t=95#6428

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2011.05.03. 17:43:33

@vajdapeterutca: Köszönöm a linket, nem tudtam ennyire részletesen - csak azt, hogy valaki mást választottak a pályázati bizottságba.
Ezért jó pártokon kívülinek lenni - senki nem szeret, mindenki fél, hogy az az őrült nő megint megmondja, hogy mit gondol, ahelyett, hogy bólogatna a politikusok minden mondatára.
Amikor az MSZP volt hatalmon, akkor ők nem szerettek, most a Fideszesek, hát Istenem, majd csak kibirom valahogy...:)
A pályázati rendszert amúgy totális tévedésnek tartom, és az elmúlt években éppen arról írtam, hogy nem így kellene ennek működnie, hanem bizonyos automatizmusok mentén, mert akkor lehetne kizárni a korrupció lehetőségét.

Amichay · http://sipucim.blog.hu/ 2011.05.03. 17:46:15

@naszoszo:
Az alapító okiratban kell szerepeljen az, hogy az üzletek minden négyzetmétere dupla annyi tulajdoni hányadnak felel meg. Mivel a közös költség tulajdoni hányad szerint van megállapÍtva, ezért ők automatikusan többet fizetnek. Igaz, a szavazati arányuk is nagyobb, értelemszerűen.